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三亚学院
本科生毕业论文(设计)
商品房预售若干问题的法律思考论文(设计)题目:
商品房预售若干问题的法律思考
分 院:法学
专 业(方 向):法学
年 级、班 级:0802
学 生 学 号:0810110086
学 生 姓 名:王玥
指 导 老 师:王垚 老师
2012 年 5 月 4 日
论文独创性声明
本人声明,所呈交的毕业论文是在导师指导下本人独立完成的研究成果。文中依法引用他人的成果,均已做出明确标注或得到许可。论文内容未包含法律意义上已属于他人的任何形式的研究成果,也不包含本人已用于其他学位申请的论文或成果。
本文如违反上述声明,愿意承担以下责任和后果:
1. 交回学校授予的学位证书;
2. 学校可在相关媒体上对作者本人的行为进行通报;
3. 本文按照学校规定的方式,对因不当取得学位给学校造成的名誉损害,进行公开道歉;
4. 本人负责因论文成果不实产生的法律纠纷。
论文作者签名: 日期 年 月 日
摘 要
商品房预售是一种具有国家干预性的附期限交易行为,关系到房地产市场发展的稳定,但是商品房的预售在我国刚刚起步,相关法律法规还很不完善,因此有必要加强对预售商品房相关法律问题的探讨。本文分为三部分,主要是阐释商品房预售的基本概念、法律性质,分析了在预售过程中存在的问题并提出了对策。第一部分阐释了商品房预售的基本理论概述; 第二部分商品房预售的法律性质,主要从商品房预售是一种附期限的交易行为和商品房的预售具有较强的国家于预性两个方面的性质进行的分析;第三部分提出商品房预售的几个问题及对策,包括预售合同内容的法律规范问题,对商品房预收款的管理问题,对收取预售款的程序、额度及使用管理、监督及法律规范问题,对预售商品房的再转让及抵押问题,并提出了通过法律予以确立和完善的解决的措施。希望对探讨商品房预售方面的问题有所裨益。
【关键词】 商品房 预售问题 法律思考
Abstract
The advance sale of commercial housing is a kind of state intervention of time of transactions, related to the real estate market development and stability, to solve development to build the inadequacy of capital plays an important role in. But the sale of commercial housing in China has just started, the related laws and regulations are not perfect, so it is necessary to enhance the sale of commercial housing on the relevant legal issues.
This paper is divided into three parts, mainly is the commercial housing sale concept, legal nature and in the sale process problems and countermeasures are analyzed in detail:
The first part of the advance sale of commercial housing the basic theory is outlined, in understanding the pre-sale of commercial housing on the basis of the concept, in-depth understanding of the advance sale of commercial housing the existence of their own characteristics;
The second part of the legal nature of commercial housing pre-sale, mainly from the sale of commercial housing is a time of the transaction and the sale of commercial housing has a strong country in the two aspects of the nature of the analysis;
The third part of the advance sale of commercial housing problems and countermeasures, including pre-sale contract content of the issue of legal norms, commercial housing advance receipts management issues, to the collection Yushoukuan procedures, line and use management, supervision and legal norms, the sale of commercial housing to transfer and mortgage problems, and put forward through the law establish and perfect the measures to solve. We hope to explore the advance sale of commercial housing problems help.
[Keywords]: Commercial housing presale issues; legal thinking
目 录
TOC \o "1-3" \h \u 25478 绪 论 1
30391 一、商品房预售的基本理论概述 1
4997 (一)商品房预售的概念 1
12841 (二)商品房预售的特征 1
20096 二、商品房预售的法律性质阐释 3
19044 (一)商品房预售是一种附期限的交易行为 3
30449 (二)商品房的预售具有较强的国家干预性 3
6098 三、商品房预售的问题分析及对策研究 4
27655 (一)商品房预售合同问题及措施 4
2958 (二)商品房预售金问题及措施 9
22131 1.没有法律程序作保障 9
16258 2.缺乏对预售款收取的认识 9
5264 3.交付商品房的期限缺乏约束性 10
23654 4.预售款的使用管理缺乏监督保障 10
2256 (三)预售商品房的再转让问题及措施 11
11521 1.预售商品房的再转让存在的问题 11
25749 2.应对商品房再转让过程中问题的对策 13
12304 (四)预售商品房抵押问题及措施 14
6886 结 语 16
18111 参考文献 18
16790 致 谢 20
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商品房预售若干问题的法律思考
我国商品房预售制度的确立和发展,与我国房地产市场的发展进程是紧密联系的。商品房预售制度对我国房地产行业发展起到了积极的推动作用,促进了房地产市场的发育和完善。随着商品房预售制度在实践中的广泛推广和应用,其产生的负面影响也日渐显现,成为当前社会关注的焦点之一。其中涉及政策问题、社会问题等,并不是法律所能够完全解决的。即便如此,从法律的视角来探究并解决商品房预售过程中存在的问题还是很有必要的,因为有些政策问题和社会问题也是可以转化为法律问题予以公平解决的,以达到维护社会公平、均衡保护各方当事人利益的目的。所以本文从商品房预售过程中出现的一些法律问题进行一定的探讨,从而进一步完善商品房预售制度的相关法律机制和配套机制。
一、商品房预售的基本理论概述
(一)商品房预售的概念
商品房预售forward purchasing for commodity houses是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。只适用于城市商品房。并在预售前,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明 宋金升.商品房预售制度的几个法律问题[J].法制与社会,2007,
宋金升.商品房预售制度的几个法律问题[J].法制与社会,2007,03.
(二)商品房预售的特征
商品房预售具有下列特征:
商品房预售是法律关系比较复杂的一种交易行为。由于预售合同的标的物是正在建设中的房屋,在合同履行期间,除了开发商、承购方外,还涉及开发商与建筑商之间的法律关系,开发商与监理商之间的关系。预售房抵押贷款,除了预售方与承购方之间的买卖关系,还涉及承购方与银行之间的借款关系,开发商与银行、承购方之间合同的担保关系,承购方与银行之间的抵押担保关系等。
商品房预售是履行期间长、市场风险大的一种交易行为。整个预售行为,从预售方取得预售许可证明、房屋的建造(有些还包含装修)竣工交付、产权的转移登记等一系列环节,任何一个环节出现问题,都可能导致预售合同不能履行或者不能完全履行。由于履行期间长,交易当事人可能面临着自然因素以及人为因素带来的风险 宋庭敏.我国商品房预售制度发展研究[J].财经问题研究,2006,
宋庭敏.我国商品房预售制度发展研究[J].财经问题研究,2006,01 .
商品房预售具有较强的国家干预性。期房交易中,买卖双方仅是一纸凭证,真正的交易标的还在建设中,承购方面临房屋能否按期、按质交付的风险。实践证明,放任交易会引发投机、欺诈等违法行为,我国政府对预售交易市场一直持谨慎态度,有关调控预售交易的法律,体现了较强的国家干预性。
商品预售标的物的非现实性。商品房预售交易时,房屋还处于在建工程阶段。预售合同是一种远期利益,承购方在合同约定的将来一个时间取得交易物。
二、商品房预售的法律性质
商品房预售是房地产开发公司即预售方将正在建造的尚未建成的商品房卖给预购方,预购方支付部分房款或定金的行为。商品房预售由于其交易方式和标的物的特殊性,即交易时,交易的标的物――房屋尚不存在,正在建造中,交易标的物所有权的转移是在约定的未来一定日期 周秋荣.浅析商品房买卖合同纠纷法律适用问题[J].消费导刊,2009,
周秋荣.浅析商品房买卖合同纠纷法律适用问题[J].消费导刊,2009, 03.
(一)商品房预售是一种附期限的交易行为
即商品房买卖双方在预售合同中约定了一个期 限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。也就是就,预售的商品房及房屋所有权不是在交易成立时转移的,而是在预售合同约定的将来某个日期。为此,很多人把商品房的预售称为房屋的期货交易,以区别于现房买卖。但是,作者认为,商品房的预售与期货交易是有区别的。在预售商品房中,商品房虽尚未建成,但房屋的数量、规格、质量标准、价格及交付时间都已在预售合同中约定。而期货买卖的价格不是事先约定的,而且也无法约定,它是在期货交易所公开成交时才最终确定的。且按国际惯例, 房屋一般不是期货交易的标的物 郭巍巍.房屋预售制度若干法律问题探析[J].科技经济市场,2006,
郭巍巍.房屋预售制度若干法律问题探析[J].科技经济市场,2006,04.
(二)商品房的预售具有较强的国家干预性
由于商品房的预售尚不同于房屋的实质性买卖,它购买的仅仅是房地产开发销售部门的一纸承诺,真正的房屋交接尚未形成,对购买者来说,则将冒着商品房能否如期按质按量交付的风险。因此,对房地产开发企业的商品房预售应严格规范,否则,购买者的利益将可能受到侵犯。我国对楼花市场一向持慎重的态度,1996年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)对预售商品房作了严格的规定 郑万斌.工程施工合同纠纷若干法律问题探析[J]. 三峡大学学报(人文社会科学版),2008,S2.
郑万斌.工程施工合同纠纷若干法律问题探析[J]. 三峡大学学报(人文社会科学版),2008,S2.
三、商品房预售的几个问题及对策
(一)商品房预售合同问题及措施
我国《房地产管理法》对商品房预售合同的内容并未作统一的规定,目前房地产开发公司使用的预售合同多为标准合同,通常是由预售方单方面拟定的,且由于预售合同的专业性较强,因而购买方往往处于弱势的地位,极易导致不公平现象出现。
何谓商品房预售合同,我国的《城市房地产管理法》没有作出明确规定。我们认为,商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议 张玲,郭佳宁.预约法律问题探析[J].甘肃政法成人教育学院学报,2005,
张玲,郭佳宁.预约法律问题探析[J].甘肃政法成人教育学院学报,2005,01.
商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋,所以,房屋的交付期限一般都很长。正是由于商品房预售合同的这种特殊性,有的人将商品房预售合同称之为房屋的期货买卖合同。作者认为,将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的,是对期货买卖合同的一种误解。所谓期货买卖合同,是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同,通常采用“标准合同”形式 康萍.浅议商品房预售制度的法律问题[J].华章,2010,22. 。期货买卖合同具有如下主要特征:第一,期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的,而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的;第二,期货买卖的标的是合同本身,而不是期货买卖合同中所约定的货物;第三,
康萍.浅议商品房预售制度的法律问题[J].华章,2010,22.
但是,在商品房预售合同中,第一,商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的,而不是通过公开竞价的方式确定的;第二,商品房预售合同的标的物是商品房,而不是合同本身;第三,商品房预售合同的目的在于获取房屋,不具有套期保值和价格发现的功能;第四,由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别,不具有标准化的特征,所以在国际惯例上,房屋不是期货交易的商品,不能用于期货交易 吕东锋,单宝龙.预售商品房禁止再转让的法律思考[J].东华理工学院学报(社会科学版),2007,
吕东锋,单宝龙.预售商品房禁止再转让的法律思考[J].东华理工学院学报(社会科学版),2007,02.
也有人认为商品房的预售是商品房的预约交易行为,商品房预售合同即商品房交易预约合同。在合同法中,合同有预约合同与本合同之分,它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同,简称预约;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力,二者不能混淆 邓小霞.试论预售房按揭中的若干法律问题——从一个课堂案例说起[J]. 法制与社会,2007,04.
邓小霞.试论预售房按揭中的若干法律问题——从一个课堂案例说起[J]. 法制与社会,2007,04.
为此,作者认为;为保护预售交易双方的合法权益,必须通过立法途径将预售合同的内容确立下来,尤其是对合同的价格条款以及质量条款更应具体、明确,以确保预售合同的公平性。房屋预售合同应主要包括以下内容。
第一,双方的名称、国籍、地址,如果是法人组织的,必须由法人代表签名。
第二,标的。即预售商品房的位置、编号、平面图纸。第三,数量。预售商品房的数量、面积应以平方米来计算,并明确是建筑面积还是使用面积 其他面积。因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。同时在合同中还应明确房屋面积的误差范围,且规定如果超过一定幅度时,购房者有权解除合同。此外,在合同中应明确房屋的共用部分面积与专用部分面积,对购买的商品房所占用的土地使用权的比例或范围也需明确 彭迪.法律援助制度研究[D].沈阳师范大学,2010.。第四,质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能,装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。第五,
彭迪.法律援助制度研究[D].沈阳师范大学,2010.
但是,在实践中,有的开发商常以情势变更,显失公平为借口,任意更改价格,因而引发各种纠纷与矛盾。因此,如何界定情事变更导致的显失公平,是法律所必须解决的。此外,价格条款必须具体,应避免出现类似“房价暂定某某元,待房屋竣工后按实核算”等具有弹性的、含糊的概念出现,因为按实际核算从不同的角度出发,各人的理解是不同的,日后容易产生纠纷。此外对价格不仅应标明单价,如每平方米多少元,还应标明房屋总价。
第六,交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付,支付多少,分一次付清还是分期付清,每次付款的数额, 也包括房屋交付使用的期限。第七,房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。第八,房屋产权转移的方式、期限。由于预售商品房时房屋尚在建造之中,开发公司还未取得房屋的所有权证,因此,预售合同中应明确规定在商品房竣工验收合格后,预售方应凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,领取房屋所有权证书,并按预售合同办理房屋交付手续。房屋交付后,购买人凭(房屋预售合同)及房屋交付凭证到房地产管理部门办理产权过户登记手续,交纳有关税费 王娟.商品房买卖合同纠纷中购房者的利益保护研究[D].沈阳师范大学,2010.。第九,违约责任。规定一方违约则他方有权请求违约赔偿,直至解除合同。例如房地产开发公司未能按原定日期完成房屋建设,且耽误相当时间的,或落成的房屋实际使用面积与预 售合同所列的实用面积相差太远的,或落成后房屋的材料与预售合同相差甚远,则购买方可提出违约赔偿或解除合同。第十,
王娟.商品房买卖合同纠纷中购房者的利益保护研究[D].沈阳师范大学,2010.
(二)商品房预售金问题及措施
采取预售商品房预先征收部分购房款的形式现已被各城市和许多房地产开发企业所采用。就预交购房款形式本身来讲并无不当,但在实践中目前仍存在许多问题。主要表现在:
1.没有法律程序作保障
虽然《房地产管理法》对预售商品房的条件及程序作了规定, 但对预售款在什么时期征收、预收多少没有统一规定,造成各房地产开发企业预售款收取混乱的情况。有的开发经营单位在工程项目尚未明确批准或规划方案尚未完全确定时就征收预售款,结果造成许多纠纷。
2.缺乏对预售款收取的认识
对预售款收取的额度缺乏控制,预售的收取往往随心所欲,对预售款比例的确定缺乏科学性。有的开发经营企业在工程设计图纸刚出来时就要求一次性交纳全额购房款 王倩.我国票据权利善意取得制度研究[D]. 沈阳师范大学,2010.。例如,某房地产开发集团在其已获得土地使用权的一土地上拟建造别墅,在设计图刚出来时就在报上刊登山庄设计立体照片预售广告,首批推出的豪华别墅,以8折优惠承诺一次性预收全额购房款,4天之内销售一空。第二轮9折优惠又紧接推出, 但购买者到现场一看,还是无任何工程开展。由此可见,商品房的预售款的规范与管理是十分松散的。而根据建设部的规定,预收商品房预售款,在房屋开工建设时不得超过40%,待建房工作量完成一半时再收至60%,到房屋封顶可收至95%,到房屋交付使用全部收取。为对商品房的预售款进行规范,最高院5月6日颁布了司法解释,解释规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约
王倩.我国票据权利善意取得制度研究[D]. 沈阳师范大学,2010.
章林.论私募基金及其法律规制[D].沈阳师范大学,2011.
3.交付商品房的期限缺乏约束性
交付商品房的期限缺乏约束性,购房者往往交款后长期得不到商品房。为此应 通过法律明确,超过合同约定交付房屋一定期限的,购房者有权解除合同,售房者除退还购 房者购房款本息外,应承担违约责任并赔偿购房者损失。如果购房者要求实际履行的,房地产开发公司除承担违约责任外,仍应承担继绰履行交付房屋的义务。
4.预售款的使用管理缺乏监督保障
有的开发经营单位甚至把预售款挪作他用。对商品房预售款的使用《房地产管理法》明确规定必须用于有关工程建设,不得挪作他用 史宝中.依法治国背景下青少年道德意识现状研究[D].沈阳师范大学,2011.
史宝中.依法治国背景下青少年道德意识现状研究[D].沈阳师范大学,2011.
(三)预售商品房的再转让问题及措施
1.预售商品房的在转让存在的问题
预售商品房再转让即商品房预购人将购买的未竣工交付的商品房再行转让,俗称炒搂花。所谓搂花就是建筑的楼宇尚未落成前,房地产开发公司就将该搂宇的所有权卖给投资大 众,在我国称商品房的预售。此时,投资者购买的只是房地产开发公司的一个承诺,当所建楼字交付时,投资者凭此承诺可以得到该楼宇的某个单位的业权。
房地产开发公司所售出的这一业权,就叫做搂花。楼花之所以能够买卖,是因为房地产开发公司出售楼花时该楼宇尚未竣工,所以,从购买楼花到该楼宇交付使用之间尚有一段时间,短则几个月,长期则几年,而房地产市场的行情又是变动不居的,这祥购买搂花时的房价与搂宇落成后可能达到的实际房价之间就有了差价,当人们对该项房地产投资看好时,便纷纷购买搂花,于是楼花的价格上涨,反之,则搂花的价格下跌。有些投资者购买楼花真正目的并不是为了得到房地产成品,而是为卖而买,即预测到该搂花的价格会上涨,到时抛出楼花赚取差价牟取利益而已 罗京.论我国的安全保障义务[D].沈阳师范大学,2011.
罗京.论我国的安全保障义务[D].沈阳师范大学,2011.
例如,某甲以8折优惠价买得一房地产开发公司尚未开工的某山庄豪华别墅多幢,一个月内房地产价格看涨,某甲以8.5折优惠倒手出去,一个月之内每幢赚取0.5折。由于炒楼花助长了投机,往往因此获取巨额利润,且由于炒家囤积,使房地产价格不合理上扬,造成房屋变得更为紧缺。
因此,对能否炒楼花即预售商品房能否再转让问题,在实践中争议较大,很大一部分人对此持否定态度。
但是,作者认为,对转让搂花不应持一概否定的态度。楼花转让实质上是预售房屋合同债权的转移,即在不变更债的内容的前提下,改变债的主体,由预购者将原预售房屋权转让给第 三者,其目的是获取经济利益。对转让楼花所获取的收益不能一概认为就是牟取了非法利益。
房地产投资具有投资大收益慢风险大的特点。炒家进人房地产市场进行 风险投资,既可为房地产开发聚集资金,又可活跃房地产市场。根据风险投资原则,在炒家承担了部分建房资金的风险后,其转让债权所获取的投资收益应受到法律保护。
我认为所要禁止的只是那些买空卖空,倒卖合同的非法谋利的行为。事实上,炒家介人房地产市场并不可怕,而且已成为成熟房地产市场得以运作的必要环节。从世界各国看,炒卖楼花多为各国房 地产业发展的常态,而且政府还从中获益。
因此,只要加强对楼花转让进行法律规范,规定搂花转让必须由转让双方凭经登记的房预售合同到房地产管理部门办理转让手续,以转移原合同的权利与义 务。对私下交易或私自办理更名手续的,应确定其行为无效。这样,不仅可保障预售房屋合同中买方的利益,调动买方向房地产业投资的积极性,而且还可使房地产开发公司筹集到建房资金,转移部分房地产投资开发风险,同时也可堵塞逃税的漏洞。
再说转让楼花也并非一概是为了炒卖目的,有的购房人在房屋竣工前因这样或那样的原因,确实需要转让,如果一 概禁止,则将限制购买方合法权益的行使。目前在房地产界已有越来越多的人主张应准许转让搂花《房地产管理法》对预售商品房的再转让未作出明确的允许或禁止规定,而是采取谨慎的态度规定由国务院规定 王丽丽.审判实践中房屋买卖合同纠纷若干疑难问题研究[D]. 河北大学,2011.
王丽丽.审判实践中房屋买卖合同纠纷若干疑难问题研究[D]. 河北大学,2011.
2.应对商品房再转让过程中问题的对策
其采取的措施主要有:
(1)买方在签署买卖合同时,须付5%的房价,定金为3%,如果情况有需要,政府有权规定把预付款提高到10%,定金为5%(过去一般的预付款仅为楼价的1.5%)。
(2)房地产商须在买方实际选搂前重新编排登记号码,此项规定意在打击那些雇人抢先排队及登记买楼花的投机商,照顾那些真正买楼使用的居民。
(3)规定房地产商在出售搂花时限定每一 买房人只许登记一次,同时买房人必须亲自登记,委托代理人的授权方式不允许受理。
(4)规定每名登记的买房人只可购买一个单元住房。
(5)规定房地产商在每一次卖搂花时必须公布出售的房屋总数及预留的房屋数量。此外,预留的房屋须在售房登记及选择房屋单元之前, 在房屋所在地及售房处公开展示。
(6)买房人必须申报所购房屋的价钱,及向何人购买,以 便为政府提供交易信息,作为记录、计算各项税费之用。
(7)限制房地产公司内部职员及商业伙伴私下大批认购搂花和转让楼花。
(四)预售商品房抵押问题及措施
预售商品房的抵押又称为“搂花按揭”。是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参加房地产开发经营的一种融资业务活动。楼花按揭源于香港,所谓“按揭”就是“转让物业 权益以保证偿还债务的一种法律行为”。实质上就是将预售的商品房(楼花)作为向银行抵 押贷款的袒保。对于楼花能否成为抵押的标的,我国立法上没有作出统一的规定,法学理论 界对此看法不一。有人认为,房地产抵押权具有特定性。抵押人只能以现存的房地产作抵押, 以未来可以取得的房地产权(如预售商品房)作抵押是无效的,与房地产抵押的特定性相矛盾 李强.商品房买卖的诚信责任[D].北京工商大学, 2010.
李强.商品房买卖的诚信责任[D].北京工商大学, 2010.
作者认为,以未来可以取得的财产作抵押,与房地产抵押的特定性并不相矛盾。房地产抵押的特定性是指抵押物是特定的,即房地产抵押必须是以经过了抵押登记的标的物为抵押 物,因为只有经过登记的不动产抵押才能取得对抗第三人的效力,未经过登记的抵押,只能在当事人之间发生效力,而不能对抗第三人。
因此,房地产抵押的标的物是经过了抵押登记的特定化了的房地产。楼花抵押虽然是以未来将取得的权益作为抵押物的,但由于我国法律对预售商品房作了严格的规定,这种未来财产的取得是较确定的,且《房地产管理法》规定预售商品房合同必须经过登记与备案。这种未来可以得到的房地产一“搂花”,由于经过登记、备案而已特定化了,因此,它是可以作为抵押物,与房地产抵押的特定性是一致的,并不矛盾。
况且,预售商品房抵押也是符合国际通行做法的,英美创设的浮动担保制度,已由不动产抵押发展为不受法律禁止的一切财产的抵押,承认企业将来取得的权利(如债权)都可以成为抵押权的客体。因此,预售商品房在我国不仅可以作为抵押的标的物,而且,楼花按揭的发展为解决我国房地产开发资金的需要提供了新的出路,同时,也进一步发展了我国抵押权的理论,它是房地产交易市场发育成熟的必然结果和要求,我们应通过立法建立与完善预售商品房的抵押制度。
目前,虽然我国的《房地产管理法》对预售商品房的抵押未加以规定,但各地的法规如《广州市房地产抵押管理办法》和《武汉市房地产抵押管理办法》中 均明确规定,依法生效的预售(购)房屋合同可以设定抵押,……预售房屋合同设定抵押的都需办理抵押登记手续。由于房地产(成品房)抵押时,依法应亦理抵押登记 郑超.商品房消费者权益保护研究[D]. 兰州大学, 2011.
郑超.商品房消费者权益保护研究[D]. 兰州大学, 2011.
正因为只办一份抵押合同,因此,这份抵押合同的内容包括两个阶段的内容,既应包括房屋预售合同抵押的有关内容,也应包括成品房抵押的有关内容,同时,此抵押合同应确保抵押权人能够实际控制房地产权证书的领 取和办理成品房抵押登记手续,为此,抵押合同中应规定房屋预售合同原件应由抵押权人保管,待房屋竣工后由抵押权人代理抵押领取房地产产权证书,并亦办理成品房抵押登记手续。日前公布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,对商品房预售合同的效力与合同方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。该司法解释的出台对于楼花按揭有了明确的成文性规范。
结 语
商品房预售制度对于中国房地产市场近几十年的发展,有着重要的促进作用。房地产作为一项支柱型产业,影响着中国的经济发展、社会发展,虽然商品房预售制度带来了一些问题,但并不能因此而否认其有利于经济发展的一面,我们应正确分析问题解决问题,废除商品房预售制度并不能从根本上解决现在中国市场经济中出现的种种问题。对此应当完善现有法律法规,规定严格的商品房预售市场准入和退出机制,加强对预售资金的监管,保证预售双方在信息对称、公平、公正的环境下完成交易,建立风险共担机制,在消费者权益受侵害时给予及时有效的救助,切实保障商品房预购人的权益。
参考文献
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[9] 邓小霞.试论预售房按揭中的若干法律问题——从一个课堂案例说起[J]. 法制与社会,2007,(04).
[10] 彭迪.法律援助制度研究[D].沈阳师范大学,2010.
[11] 王娟.商品房买卖合同纠纷中购房者的利益保护研究[D].沈阳师范大学,2010.
[12] 王倩.我国票据权利善意取得制度研究[D]. 沈阳师范大学,2010.
[13] 章林.论私募基金及其法律规制[D].沈阳师范大学,2011.
[14] 史宝中.依法治国背景下青少年道德意识现状研究[D].沈阳师范大学,2011.
[15] 罗京.论我国的安全保障义务[D].沈阳师范大学,2011.
[16] 王丽丽.审判实践中房屋买卖合同纠纷若干疑难问题研究[D]. 河北大学,2011.
[17] 李强.商品房买卖的诚信责任[D].北京工商大学, 2010.
[18] 郑超.商品房消费者权益保护研究[D]. 兰州大学, 2011.
致 谢
历经几个月的毕业论文结束了,大学几年的学习也即将随之落幕。回想这几年来的学习和生活,要衷心感谢这个学校为我们提供良好的学习和生活环境,感谢这几年来教授我知识的老师们,感谢给予我帮助的同学们。因为这些,我在学校积累了丰富的知识,培养了严谨的逻辑思考能力,为我今天的论文奠定了扎实的服务。
在这里我要特别感谢我的指导老师,在她的悉心指导下,我的论文得到不断完善。她严谨、求真、务实的求学态度给我留下了深刻的印象,是我今后工作,学习的榜样!同时她渊博的学识和丰富的人生经验,让我学到了很多我在书本上学不到的知识!
本文在编写过程终参考了国内外大量宝贵的文献资料,在此谨向文献资料的作者表示诚挚的敬意和衷心的感谢!
同时,论文的顺利完成,离不开其它各位老师、同学和朋友的关心和帮助。在整个的论文写作中,各位老师、同学和朋友积极的帮助我查找资料和提供有利于论文写作的建议和意见,在他们的帮助下,论文得以不断的完善,最终帮助我完整的写完了整个论文。感谢这些老师、同学和朋友们!
另外,要感谢在大学期间所有传授我知识的老师,是您们的悉心的教导使我有了良好的专业课知识,这也是论文得以完成的服务。
最后,要感谢我的家人和所有亲戚朋友。
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