单位文秘网 2022-02-11 08:08:29 点击: 次
摘要 当前,商品房广告大量出现,给人们带来大量有用的信息,也为人们订立合同提供极大方便。但是由于人们特别是非法律专业人士对要约和要约邀请这两个法律术语的概念认识不清,导致很多人难以划清其界限和内涵。因其内涵、法律效力及可能引起的法律后果有很大的不同,所以,如何理解商品房广告中到底哪些宣传属于要约,会构成合同条款的内容,哪些宣传属于要约邀请,不会构成合同条款的内容,意义非常重大。
关键词 商品房广告 要约 要约邀请 诚实信用
中图分类号:D923 文献标识码:A
随着我国房地产业的快速发展,房产开发商推出大量的商品房广告。如果这些商业广告失去了其应有的诚信基础,就会给合同的订立带来了一系列的负面影响,扰乱公平交易秩序,甚至引发了一场商业广告的信用危机。
一、要约和要约邀请
关于要约,《中华人民共和国合同法》第十四条中有明确的定义:“要约是希望和他人订立合同的意思表示”,该意思表示应当符合两点,即“内容具体确定;表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。”要约是希望同他人订立合同的意思表示,如果受要约人承诺,要约人就要受要约的约束,就要承担相应的法律责任。要约邀请在《中华人民共和国合同法》第十五条有明确的定义:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”例如网上登载的介绍商品名称、性能等以及明确规定了商品的价格、数量,特别是对网上指明的商品,消费者一旦点击即可成交而无须网络经营者确认的广告,即为一种要约。①要约邀请又称要约引诱,是希望他人向自己发出要约的意思表示,是当事人订立合同的预备行为,行为人在法律上无须承担责任。
要约和要约邀请的区别在于:
1、要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示,以订立合同为直接的目的;要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。
2、要约必须包括将来可能订立的合同的主要的内容,要约中含有当事人表示愿意接受要约约束的意思,而要约邀请则不含有当事人接受约束的意思。
3、要约大多数是针对特定的相对人的,故要约往往采用对话方式和信函的方式,而要约邀请一般针对不特定的相对人的,故往往通过电视、报刊等媒介手段。
二、要约邀请与诚实信用原则的关系
诚实信用原则(以下也称“诚信原则”)是指在市场经济活动中形成的道德准则,它要求人们在市场经济活动中讲信用、守诺言、诚实不欺,在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。②作为统率合同法乃至整个民法体系的“帝王条款”③的诚信原则,具有其深刻的本质内涵,它是市场经济活动的道德准则,是法律化的道德准则,其实质在于授予法官以自由裁量权④。诚信原则最早源于罗马法,据记载,被告一方“有权提出基于胁迫或欺诈的抗辩以驳回原诉”⑤,即体现了古罗马法对一般恶意抗辩诉权可以诚实信用观念为其抗辩理由,17、18世纪,近代欧洲社会商品经济经历了迅猛发展期,诚信原则被引入合同领域。《中华人民共和国民法通则》第四条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”,同时,作为我国民事特别法的《合同法》亦在第六条再次作出规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。
商品房广告原则上属于要约邀请,要约邀请是一种意思表示,它是订约当事人在订立正式合同前的一种民事活动,是当事人之间的一种订约预备行为。要约邀请离不开诚信原则,当事人发出要约邀请,亦当诚实守信,这是当事人进行民事活动应该遵循的基本道德准则。可以说,要约邀请从一开始就对诚信原则具有一定的依赖性。要约邀请是当事人订立合同的一种前契约行为,其是否具有法律约束力我国法律未予明确规定。理论界一般认为,要约邀请不具有法律约束力,要约邀请人在发出要约邀请后回其邀请的,一般不承担法律责任。我国《合同法》第十五条关于“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约”的规定仅是要约邀请的一种例外。合同订立过程包括要约邀请、要约、承诺三个阶段,但由于要约邀请非为合同订立的一个必经程序,因而未受到法律的重视以至失去法律的保障。随着信息社会的到来,要约邀请在合同订立过程中日益占据重要地位,对于促进合同的订立发挥着重要作用,因此,要约邀请行为符合诚信原则的适用条件,我们不能仅从道德上,而是要从法律上以诚信原则作为约束要约邀请行为的基本依据。
三、商品房广告宣传中的要约和要约邀请及其效力
商品房广告是指房地产开发商为了销售其所开发的商品房,通过一定的媒介和形式,直接或间接地介绍自己所开发的商品房的商业广告。依据《合同法》第十五条之规定,一般认为,像其他商业广告一样,商品房销售广告除了纳入合同而成为合同条款之外,属于要约邀请,由于要约邀请只是人们订立合同的预备阶段,并不具有法律上的约束力。
《合同法》第十五条第二款规定:“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约”;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。可见,虽然法律均将商业广告和商品房的销售广告和宣传资料定性为要约邀请,但有除外规定,即当商品房的销售广告和宣传资料同时符合下列条件时,其性质将变为要约,出卖人违反的,将承担违约责任:(1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺;(2)该说明和允诺具体确定;(3)该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响;(4)该说明和允诺不论是否载入商品房买卖合同。
关于商品房开发规划范围,狭义的理解为规划批准的项目用地范围内的所有建筑及配套设施,是一个空间方位的概念;广义的理解为规划批准的项目中所涉及的组成建筑和配套设施的所有元素。凡是与该元素有关的,都应列入此范围。通常情况下,我们认为对商品房开发规划范围应按照狭义的理解,但如果对超出商品房开发规划范围外的事务的说明和承诺对客户非常重要又比较具体明确,不能排除被认定为要约。说明和允诺具体确定,具体确定是区分要约和要约邀请的很重要的一点,所谓具体确定,通常是指要约的内容明确、全面,受要约人通过要约能清楚的知道要约人的真实意思表示和将来可能订立的合同的主要的内容。对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,什么样的说明和允诺对想要订立商品房的买卖合同的客户具有重大的影响,因人而异,不同的客户关注点会非常的不同,因此,如果仅因为这一点发生纠纷,法官的自由裁量度将会很大,比较难以作出判断。但房屋价格的构成是发展商确定的,确定价格的依据会是发展商比较容易掌握的。大众通常也会知道不同的设施和不同的材料、配套等对商品房价格的影响,不同价格房屋所对应的客户群的要求是不同的。这一点客户和法官也会有常识性的判断。
由于我国商品房市场管理机制尚不健全,对商品房销售宣传广告缺乏有效的规范管理,特别是相应的民事责任制度的缺失,给开发商在销售房产时虚假、夸大不实的广告宣传留下了可乘之机,损害了消费者的利益。司法解释出台之前的审判实践中,商品房广告中的许诺往往被认定为要约邀请,不会进入合同而成为合同条款的一部分,当然开发商也不必为其“承诺”承担任何法律责任。实际上,购买人常常就是对商品房的广告、宣传的信任才决定进行交易的,而开发商提供的这个不实信息,对交易有重大的影响,理应担责。现在司法解释明确了开发商的广告宣传作为要约来处理之情势,即使它们未纳入合同,也仍然构成合同的内容,若开发商违背了承诺与说明,将承担违约责任。审判实践中,作为原告的购房者,只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的,并与所购商品房的实际不符,开发商就可能为此承担违约责任。最高法院这一解释将使一些房地产开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房的行径得到有效遏止,有利于保护购房人的利益,最终将有利于房地产市场健康有序的发展。□
(作者单位:河南科技大学林业职业学院)
注释:
①王利明.合同法新问题研究.中国社会科学出版社,2003
②梁慧星.民法总论.法律出版社,2001.
③王泽鉴.民法学说与判例研究(第1册).中国政法大学出版社,1998.
④梁慧星.民法总论.法律出版社,2001.
⑤查士丁尼.法学总论——法学阶梯.商务印书馆,1989
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