单位文秘网 2020-07-29 09:28:57 点击: 次
综合居住小区物业 设施设备管理措施 AA 广场配套设施完善,是一个集商业、居住为一体的综合居住小区,设施设备管理的质量直接影响着居住秩序。为此,海南新海物业综合管理有限公司将严格按照 ISO9001:2000质量管理体系的标准,对各类机电设施设备进行高质高效的定期维护保养,严格按照各类应急处理方案处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段,最大程度地实现节能降耗,创造良好的经济效益和社会效益,为 AA 广场业主提供一个安全、舒适的居住空间。
一、设施设备分析 AA 广场,当前的重点是对设施设备的维护保养,重点维护的设备包括:
第一、高压供电系统; 第二、低压配电系统及供水系统; 第三、公共照明系统; 第四、消防设备设施等; 第五、其他物业配套设施。
针对 AA 广场的实际情况,我司工程部将采取如下措施应对:
1、 加强工程部专业技术力量,抽调专业技术人员组成维护组; 2、 重视机电设备运行管理,设立 24 小时运行管理值班。
3、 对小区的所有设备设施建立健全管理制度,做到操作规程合格、制度上墙、运行记录详细、规范、准确、维修保养及物品消耗等均有详细、规范的记录; 4、 所有设备的重要部件均建立标识标记; 5、 加强管理,建立、制定完善的维修保养计划,按计划将所有设施设备进行一次全面的维修保养,提高整个设备管理水平。
6、 所有设备均有完善详细的运行记录,均有操作规程并上墙,维修保养也有详细的记录,整个设备的管理水平按物业二级的管理水平去管理,达到规定的要求,提高小区整个系统的设备使用寿命,并为业主节约能源。
二、供配电系统的管理 机电设施是整个建筑的核心部位,而供配电系统则是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性,新海物业管理公司将根据 AA 广场用电性质和特点,配备相应技术人员,制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案,确保供配电系统的正常运行。
三、设施设备分类 根据各类设施设备的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分 A、B、C 类:
A 类:配电房各屏柜,生活、消防水泵,消防报警系统。
B 类:排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵。
C 类:房屋本体照明设施、室外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室外空调架、道
路。
四、设备运行管理 对各类设备,健全操作制度,根据委托方要求,专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。
设备运行操作人员经过培训,熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程,考核合格后上岗操作。
设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,做到运行记录和值班记录,认真做好交接班。
我公司工程部总工程师根据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行情况,检查设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行记录、维修保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应详细填写报告,物业公司工程部经理监督整改情况。
五、设施设备的维护保养 物业公司负责对小区设施设备的维修保养,机电主管负责组织协调维护保养工作。
设备维护保养分日常保养、定期维护保养和年检维护保养 3 个层次。
日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面检修调整。
日常维护保养通常由设备运行操作,值班人员负责,定期维护保养由维修人员负责操作,值班人员进行配合,有些设备外聘专业公司进行。
维护保养工作的项目由各类设备作具体规定,各设备主管根据规程并结合设备具体技术状况,作出年度、月维护保养计划,经管理处领导报院方批准后按计划实施。
六、设施设备维修 1、设施设备的维修分计划和故障维修两类。
计划维修是指在设施设备没有发生问题前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理。
故障维修是对设施受损设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性维修。
2、设施设备维修采取委托维修和派工维修两种形式。
①
委托维修主要用于故障维修。管理处设值班调度,实行 24 小时值班,配置专线电话,随时接受住户、操作人员的维修申请和故障报告,接报告,迅速通知有关维修人员在规定时间内修复。
②
派工维修主要用于计划维修、零星及小型的设备新装、改装项目处理。工程维修主管根据设备定期保养计划,当前对设备状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单。派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。
七、设备故障及事故 凡因违反规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转,达到一定时间或
造成损失的,称为设备事故。
损失及影响不及事故严重程度的其他情况称之为故障。
无论发生何种设备故障和事故,设备维修组必须立即组织力量迅速处理。遇较重大事件,必须及时报告公司工程部经理、主管及管理处主任协调处置。
无论发生何种设备故障和事故,设备维修组人员必须详细记录,不得疏漏和隐瞒。
八、设备大修、更新改造 管理处根据实状况对设备进行大修、更新和技术改造,使之更加安全、有效、经济、可行。
设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用,该费用一般从维修基金中支出。费用的预算和决算是按年度进行的,所以通过物业公司年度预算后,报委托方审核和批准,还须经审计部门的审计后方能执行。
大修改造的项目由管理处主任会同公司工程部总工程师提出申请,经管理处讨论形成《年度计划申请报告》,报物业委托方通过后方可实施,项目实施按照“谁主管、谁负责”的原则,在物业公司工程维修主管的领导下进行。
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