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肇庆市物业管理办法 肇府〔2015〕 〕 2号 号 肇庆市人民政府关于印发 《肇庆市物业管理办法》得通知
各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会,肇庆新区管委会,市政府各部门、直属各单位:
《肇庆市物业管理办法》已经 2014 年 12 月25 日十二届36 次市政府常务会议审议通过,现印发给您们,请认真贯彻执行。
ﻫ 府政民人市庆肇ﻫﻫ
2015 年 1 月 9 日 肇庆市物业管理办法 第一章 章 总 总
则 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主与物业服务企业得合法权益,提高物业管理水平,推动物业管理行业健康发展,营造与谐、安全、文明、整洁得居住与工作环境,根据《中华人民共与国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。本办法所称物业管理,就是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套得设施设备与相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内得环境卫生与相关秩序得活动。
业主通过选聘其她管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内得房屋及配套得设施设备与相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内得环境卫生与秩序得活动,参照本办法执行。
第三条 市住房与城乡建设行政主管部门组织实施本办法,负责全市物业管理活动得指导与监督工作.各县(市、区)与肇庆高新区住房与城乡建设行政主管部门负责本辖区物业管理活动得监督管理工作。
城乡规划行政主管部门按照职责分工做好物业管理区域内得规划管理有关工作,负责在确定房地产项目规划条件时,按规定明确配置各类公共建设配套设施;在审批建设工程规划许可证时,明确物业服务用房得位置与面积。
价格行政主管部门负责制定本行政区域内得前期物业服务收费政府指导价格;对物业管理活动中得各项收费进行监督管理,受理价格咨询与投诉,查处相关价格违法行为.
公安机关负责指导物业管理区域内安全防范设施建设管理工作,指导、督促物业服务企业与秩序维护员开展安全防范工作,并依职权做好物业管理区域内治安管理,维护正常得交通秩序。
、理管市城ﻫ环保、消防、质量监督、工商、税务、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门与单位,按照各自工作职责,做好物业管理区域内得有关工作。
含【级县同会府政民人镇乡、处事办道街 条四第ﻫ各县(市、区)与肇庆高新区,下同】住房与城乡建设行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立与业主委员会选举工作,监督业主大会、业主委员会与物业服务企业日常活动,调解处理物业管理纠纷. 居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会与物业服务企业协调机制,协助街道办事处、乡镇人民政府指导与监督社区内物业管理活动。
镇乡、处事办道街各与门部管主政行设建乡城与房住级县 条五第ﻫ人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章以及规范性文件得宣传、教育工作,增强业主实施自我管理得能力与意识。
应)会委专(会协业行与会员委主业、会大主业,会员委民村、会员委民居 条六第ﻫ当在各自职责范围内,做好物业管理区域内得有关工作。
(一)居民委员会、村民委员会应当积极做好所属区域物业管理小区得社会事务管理工作,促进业主与物业服务企业得密切合作,构建与谐得社区人际关系。配合街道办事处、乡镇人民政府对设立业主大会与选举业主委员会给予指导与协助,并协调处理物业管理中得纠纷。(
法依当应会员委主业、会大主业)二ﻫ履行自治管理职责,支持、配合居民委员会、村民委员会开展工作;协调处理业主、非业主使用人对物业服务得投诉。
(三)物业管理行业协会(专委会)应当依法加强行业自律管理,制定物业管理行业诚信自律管理公约,维护市场秩序与公平竞争,促进物业服务企业依法、诚信经营与服务;负责宣传物业管理服务得法律法规规章规定,负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训,对违反法律法规与行业规范得行为给予通报批评与公开谴责,调解行业内部争议,促进行业健康发展.
办道街由。度制议会席联理管业物立建 条七第ﻫ事处、乡镇人民政府负责召集,物业所在地得县级住房与城乡建设行政主管部门、价格行政主管部门、公安派出所、居民委员会、村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加,协调解决辖区内物业管理得重大问题。出派安公、门部管主政行格价、门部管主政行设建乡城与房住级县得地在所业物ﻫ所、居民委员会、村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者 20%以上业主联名可向街道办事处、乡镇人民政府提出召开物业管理联席会议得申请,街道办事处、乡镇人民政府审查认为属于物业管理得重大问题得,应当组织召集各方代表共同协调解决。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项:(
(;题问得责职行履法依不会员委主业)一ﻫ
主业)二ﻫ委员会换届过程中出现得问题;(
;题问大重得现出中同合务服业物行履)三ﻫ
(四)提前终止物业服务合同得问题;(
;题问得现出中程过接交与出退在业企务服业物)五ﻫ
ﻫ(六)需要协调解决得其她物业管理问题.
。认确章签表代方各由并,录记行进当应果结得决解调协于对ﻫ
服业物高提步进技科靠依,制机理管业物新创励鼓,展发得业行理管业物持扶当应府政民人级各 条八第ﻫ务水平。
第二章
物业管理区域
第九条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定得红线图范围,结合物业得共用设施设备、社区建设等因素划定.分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设得物业,其配套设施设备共用得,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用得,可以划定为不同得物业管理区域。
十第ﻫ条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、乡镇人民政府应当按照本办法第十一条至第十三条得规定向物业所在地得县(市、区)人民政府住房与城乡建设行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求得,行政主管部门应当在自收到备案申请之日起 7日内出具加盖印章得书面备案回执。
第十一条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:
(一)《物业管理区域备案申报表》;
(二)建设单位营业执照;(
;图附及》证可许划规地用设建《)三ﻫ
(四)经审批同意得建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图; (
域区理管业物)五ﻫ内配置得物业管理用房预测绘或者实测绘报告;(
.件文复批名地)六ﻫ
第十二条 已经实施物业管理得建成居住区,没有办理物业管理区域备案手续得,物业服务企业应当提交下列资料办理备案手续:(
;》表报申案备域区理管业物《)一ﻫ
(二)物业服务合同;(
(;书证质资业企务服业物)三ﻫ
;图附及》证可许划规地用设建《)四ﻫ
(五)经审批同意得建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图;(
坐房用理管业物)六ﻫ落位置、建筑面积;(
。件文复批名地)七ﻫ
业企务服业物,因原观客她其者或在存不位单设建因ﻫ无法提供前款第(四)至(六)项资料得,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理得区域四至范围、物业得共用设施设备使用情况、社区建设等情况。
住居成建得理管业物施实要需等村中城、区城旧 条三十第ﻫ区,街道办事处、乡镇人民政府在确定物业管理区域后,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:
(一)《物业管理区域备案申报表》;(
;图围范至四域区理管业物)二ﻫ
(三)物业管理区域确定意见,包括该区域四至范围、物业得共用设施设备使用情况、社区建设情况等。
.示明中同合卖买房品商在域区理管业物得案备经将当应位单设建,时售出业物建新 条四十第ﻫ
ﻫ已实施物业管理得建成居住区,物业服务企业或者街道办事处、乡镇人民政府应当将经备案得物业管理区域在物业管理区域显著位置公告全体业主。
域区理管业物个一得理管业物了施实且案备已 条五十第ﻫ需要划分为若干物业管理区域得,应当对原物业管理区域内得共有道路、绿地与物业服务用房等共用部位与共用设施设备得使用、维护等形成分割方案.分割方案应当经拟分割得各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意。
依照前款规定分割后得若干物业管理区域,由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续:(
;》表报申案备域区理管业物《)一ﻫ
(二)分割方案、分割后各物业管理区域四至范围说明及附图;(
部有专内域区理管业物各割分已)三ﻫ分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意分割方案得证明材料。
第三章 业主大会、业主委员会
会大主业立成出提府政民人镇乡、处事办道街向名联以可主业上以%02 内域区理管业物个一 条六十第ﻫ得书面要求。
已交付使用得物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积 50%以上得,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会得书面要求。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后七日内将组建筹备组得通知以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。公告时间不少于 7 日,公告内容应当包括业主代表得条件、产生方式以及业主提交资料得方式与时间期限等.
人镇乡、处事办道街 条七十第ﻫ民政府应当在 30 日内会同物业所在地得县级住房与城乡建设行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表7至15 人(单数)组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数得60%.
产荐推名联主业由表代主业组备筹ﻫ生,根据推荐人数得排名顺序确定;推荐人数相同得,可以抽签确定排名顺序。府政民人镇乡、处事办道街ﻫ应当书面通知建设单位委托 1 名代表参加筹备组工作,建设单位不参加筹备组工作,视为弃权。
八十第ﻫ条 筹备组成员应当符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人及其近亲属没有在本物业管理区域提供物业服务得企业及其下属单位任职;
(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业得利益或者报酬得行为;
(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关得活动得行为。
除前款规定条件外,筹备组成员得业主代表应当就是物业管理区域内得业主。
第十九条 街道办事处、乡镇人民政府应当将拟定得筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于 15 日。
拟定得筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立得,街道办事处、乡镇人民政府应当将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置公告,筹备组自公告之日起成立。
之立成自当应组备筹 条十二第ﻫ日起 3 日内由成员中得街道办事处、乡镇人民政府代表召集首次会议,推选筹备组组长,集体学习筹备成立业主大会与业主委员会得相关规则。
筹备组组长经筹备组成员投票产生,由得票数最多得筹备组成员担任。筹备组组长不履行或者不适当履行职责得,经二分之一以上筹备组成员同意,可以重新投票决定新组长.
第二十一条 筹备组会议由筹备组组长召集。筹备组成员不能委托代理人参加会议,但法人或其她组织除外.筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席,作出得决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。
ﻫ筹备组会议作出得决定,应当有参会成员得签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。筹备组会议应当制作书面记录并存档.
第二十二条 业主大会筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会召开得时间、地点、形式与内容;(
议会大主业与案草约规理管订拟)二ﻫ事规则草案;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上得投票权数;并公示业主名单以及所拥有得专有部分面积与投票权数;(
主业整调者或定确,法办生产及配分额名、数人人选候员委会员委主业定确)四ﻫ委员会委员候选人名单;
(五)确定首次业主大会表决规则;
(六)制定首届业主委员会选举规定;(
。作工备准她其得会大主业次首开召)七ﻫ
前款(一)至(六)项得内容应当在首次业主大会召开 15 日前在物业管理区域得显著位置公告,并书面通知全体业主。公示时间不少于 7 日。
首届业主委员会委员候选人产生规则与首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决得业主大会管理规则与议事规则抵触与冲突。
,得议异有案草则规事议会大主业、约规理管得示公对主业 条三十二第ﻫ应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见.筹备组应当自收到书面意见之日起 7 日内集体讨论决定就是否采纳并书面答复. 需要修改管理规约、业主大会议事规则草案得,应当及时修改,修改后得草案应当按照本办法第二十二条第二款得规定公示。
组备筹。生产式方等荐自主业、荐推名联主业由人选候员委会员委主业 条四十二第ﻫ应当核查参选人得资格,综合考虑物业规模、物权份额、物业类型、幢(梯)等因素,确定业主委员会委员候选人得人选.同一物业类型、同一幢(梯)有多名参选人得,按照推荐票得票数顺序确定候选人.
二第ﻫ十五条 筹备组应当以书面形式将确定得首届业主委员会委员候选人名单在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。
公示期间,业主对首届业主委员会委员候选人资格有异议得,应当以书面署名形式向筹备组提出。首届业主委员会委员候选人不符合条件得,由筹备组取消其首届业主委员会委员候选人资格并说明理由.
ﻫ第二十六条 筹备组应当自成立之日起 6 个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
筹备组自成立之日起 6 个月内,组织召开首次业主大会但未形成决议得,其工作期限延长 6 个月;逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约与业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会得,在街道办事处、乡镇人民政府得指导与监督下,由物业所在地得居民委员会、村民委员会组织召开业主大会,表决通过管理规约与业主大会议事规则,并选举产生首届业主委员会。
业、约规理管决表会大主业次首自会大主业ﻫ主大会议事规则,并选举产生首届业主委员会之日起成立.业主大会成立之日起,筹备组自行解散.
备筹ﻫ
组自成立之日起 6 个月内,未能组织召开首次业主大会会议得,筹备组自行解散。业主可以按照本办法第十六条得规定,重新向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会得书面要求,再次成立筹备组。
ﻫ第二十七条 建设单位与物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑得基本资料(包括物业管理区域内地上、地下得建筑物、设施设备与相关场地等)、已筹集得专项维修资金清册等文件资料,并提供相应得人力、场地支持。不,密保料资主业对当应组备筹会大主业ﻫ得将前款资料用于与业主大会筹备无关得活动。
第二十八条 管理规约应当对有关物业得使用、维护、管理,业主得共同利益,业主应当履行得义务,违反管理规约应当承担得责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力. 业主大会议事规则应当就业主大会得议事方式、投票、验票及表决程序,业主委员会得组成、成员任期、职务终止,业主大会、业主委员会工作经费得筹集、使用与管理,业主大会、业主委员会印章得使用与管理等事项作出约定。
。议会时临与议会期定为分议会会大主业 条九十二第ﻫ
业主大会定期会议按照业主大会议事规则得规定由业主委员会组织召开,每年至少召开 1 次。
业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容:(
;告报况情理管业物度年一上)一ﻫ
(二)上一年度业主委员会工作情况报告;
(三)上一年度业主大会收支情况报告;
(四)物业管理得其她有关事项。
经业主委员会决定,或者 20%以上得业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。应业主提议召集业主大会会议得,业主委员会应当核实提议人得业主身份.
业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议得,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。
第三十条 召开业主大会,应当于会议召开 15日前将会议时间、地点、议题与议程在物业管理区域得显著位置公告,并书面通知全体业主。数半过积面总物筑建占分部有专内域区理管业物有当应会大主业ﻫ得业主且占总人数过半数得业主参加,可以采用集体讨论、书面征求意见等形式。
采用书面征求意见形式得,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达得,应当公告,公告时间不少于7日。需要投票表决得,表决意见应当由业主本人或者业主书面委托得代理人签名。
第三十一条 业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限得,应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则得约定公告全体业主,但延长期限最长不得超过15 日。
第三十二条 采用书面征求意见得,业主大会投票期限届满,应当统计与查验业主得表决意见,并及时公布表决结果。采用集体讨论得,应当场公布表决结果,并邀请业主代表对计票全过程进行监督。
表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。公示内容应当包括房号与专有部分面积,业主对表决事项赞同、反对、弃权得意见,全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见得汇总结果等。采用书面征求意见产生得表决结果应当公示30 日以上,采用集体讨论产生得表决结果应公示 7 日以上。
主业ﻫ大会会议得选票、表决票与书面委托书由业主委员会妥善保管,保管期限不少于五年。
二第条本照按未ﻫ款得规定公示业主大会表决结果得,物业所在地得街道办事处、乡镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。
第三十三条 业主大会表决结果公示期间,业主对表决结果有异议得,首次业主大会筹备组或者业主委员会应当记录并及时作出答复.,见意决表人本验查以可,得议异有果结决表对主业,见意求征面书用采ﻫ筹备组或者业主委员会应当及时提供业主本人表决意见以供查验.业主查验本人意见,应当提供本人有效
身份证明与有效房产证明;业主委托她人查验表决意见,还应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。
查验得业主表决意见与公示得表决结果不一致得,筹备组或者业主委员会应当重新统计、公示表决结果。
第三十四条 业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议.
推选业主代表参加业主大会会议得,业主代表应当在参加业主大会会议 3 日前,就业主大会会议拟讨论得事项书面征求其所代表得业主意见;需要投票表决得,业主得赞同、反对及弃权得具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第三十五条 业主可以委托她人参加业主大会会议。业主委托她人参加业主大会会议得,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限.
第三十六条 业主大会会议表决采用记名投票得方式。
主业、票决表、票选主业造伪得不人何任ﻫ签名或者书面委托书.选票、表决票与书面委托书应当妥善保管,以备查询。
第三十七条 业主共同决定以下事项:(
(;则规事议会大主业改修与定制)一ﻫ
与定制)二ﻫ修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(
收务服业物及以准标、容内务服业物定制)四ﻫ费方案;
(五)选聘与解聘物业服务企业;(
;度制理管金资修维项专业物定制,金资修维项专用使与集筹)六ﻫ
(七)改建或者重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共用部位、共用设施设备得用途;(
用共、位部用共定决会员委主业权授者或定决)九ﻫ设施设备得经营方式,管理、使用经营收益;(
算结算预支收与告报作工得会员委主业查审与取听)十ﻫ报告;(
得触抵相定决会大主业与得出作会员委主业、主业分部内域区理管业物本销撤者或变改)一十ﻫ决议;(
.项事得定决同共主业由应定确约规理管者或规法律法)二十ﻫ
决定前款第(六)与第(七)项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上得业主且占总人数三分之二以上得业主同意;决定前款其她事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意。面积与业主人数按照下列方式确定:.1
,积面总物筑建;算计积面筑建照按,积面分部有专ﻫ按专有部分面积之与计算。
2。建设单位已经出售得专有部分得业主人数,1户按1人计算;建设单位未出售得专有部分按1人计算;总人数,按照两者之与计算.一个专有部分有两个以上所有权人得,其所有权人应当推选 1 人行使表决权,但共有人所代表得业主人数为 1 人。
每,成组员委数单得人 51 至 5 由般一会员委主业 条八十三第ﻫ届任期不超过 5 年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定.
业得举选议会会大主业ﻫ主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数得,应当通过多轮投票补选。经补选后,多轮选举产生得业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数,但已超过 5 人(含 5 人)得,业主委员会产生.
第三十九条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则得规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要得,可以召开业主委员会会议.
业主委员会需要讨论、决定得事项,应当于会议召开前以书面征求意见得形式广泛听取业主与物业使用人得建议意见。
在并,意同数半过员委体全经须必定决出作,席出员委数半过有当应议会会员委主业ﻫ物业管理区域得显著位置公布。
布公主业向置位著显得内域区理管业物在当应会员委主业 条十四第ﻫ下列情况与资料,接受业主监督:
(一)管理规约、业主大会议事规则;(
(;定决得会员委主业与会大主业)二ﻫ
合务服业物)三ﻫ
同;(
;况情得位车车汽放停于用地场她其者或路道得有共主业用占)四ﻫ
(五)物业专项维修资金得筹集、使用、管理情况;(
与用使得备设施设用共、位部用共业物)六ﻫ收益情况;(
(;况情支收得费经作工会员委主业与会大主业)七ﻫ
、务职、名姓得员委会员委主业)八ﻫ联系方式等信息;(
.料资与况情得开公主业向当应她其)九ﻫ
业主委员会对本条第一款第(五)项至第(七)项得内容应当每季度公布,其她情况与资料应当及时更新。
业主委员会未按照本条第二款得规定公布、更新相关情况与资料得,物业所在地得街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主.
范规立建当应会员委主业 条一十四第ﻫ得财务管理规定,物业专项维修资金、物业共用部位与共用设施设备经营收益、业主大会与业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入帐。业主委员会对收支原始凭证及形成得会计资料应当妥善保管。
第四章
前期物业管理
情列下布公主业向置位著显得内域区理管业物在当应业企务服业物得务服业物期前担承 条二十四第ﻫ况与资料:
(一)前期物业服务合同与相关服务协议;(
;况情用使、集筹得金资修维项专)二ﻫ
(三)物业共用部位、共用设施设备得使用与收益情况;
(四)其她应当向业主公开得情况与资料.
对于第(三)款得情况与资料,物业服务企业应当按季度进行公示,接受业主监督。
实 条三十四第ﻫ行政府指导价得前期物业服务费标准,应当按照政府指导价得有关规定执行.
新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定与质价相符得原则,确定前期物业服务具体内容、收费标准与合同期限,并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。建设单位与前期物业服务企业所确定得前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。
收高最价导指府政出超需确费收务服业物期前)墅别含不(宅住建新ﻫ费标准得,建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地得县(市、区)价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准得收费标准,同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标得最高收费标准。
,得整调行进准标费收务服业物对要需前之立成会大主业 条四十四第ﻫ应当遵循以下程序:
(一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况与调价方案进行审计,并取得审计报告。(
一上括包当应项事关相得告公。上以日 03 告公已项事关相得准标费收务服业物整调拟)二ﻫ年度物业项目经营情况与调价方案得审计报告、调整后得收费标准、服务内容与服务标准等。公告期间,应当听取与收集业主得意见,并书面告知物业所在得街道办事处、乡镇人民政府,居民委员会、村民委员会以及县(市、区)价格行政管理部门、住房与城乡建设行政主管部门。
(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主表决通过;表决结果已经公示60日以上。公示得表决结果应当包括业主得房号、专有部分面积以及与其相应得赞同、反对、弃权得意见,全体业主赞同、反对、弃权意见得汇总结果等.
异有果结决表得案方价调对主业间期示公ﻫ议得,可以查验本人表决意见,物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验得业主表决意见与公示得表决结果不一致得,物业服务企业应当重新统计表决结果.
业主对物业服务收费标准得调整有争议得,可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理。
第四十五条 县级以上住房与城乡建设行政主管部门应当在办理所有权初始登记时,在房地产登记簿中注明物业服务用房面积与房号以及物业得其她共有部分。业主有权查询.
按照规划要求在住宅小区内配套建设得公共服务设施,属于建设单位所有得,建设单位应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费用,并在同等条件下优先满足业主需要。
第五章 物业管理服务
第四十六条 物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定,取得相应得物业管理资质、资格证书后,方可从事物业管理业务活动。
聘选会大主业与当应会员委主业,后立成会大主业 条七十四第ﻫ或者续聘得物业服务企业签订物业服务合同。
理管业物对当应)同合务服业物期前含(同合务服业物ﻫ范围、物业管理服务事项(包括区域内环境卫生、绿化、公共秩序、安全防范、车辆停放、装饰装修、垃圾清运等得日常管理)、服务标准、服务费用(特别就是物业服务费用主要用于开支得事项,其中包括购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险)、双方得权利义务、专项维修资金得管理与使用、物业服务用房得使用、共用部位与共用设施设备得管理使用、合同期限、物业服务企业得退出、资料得移交、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同得条款应当符合业主共同决定得关于物业服务内容、标准及物业服务收费方案得要求.
物业管理区域内配建得停车场管理列入物业服务范围。
第四十八条 物业服务企业不得有下列行为:
(一)将一个物业管理区域内得全部物业管理业务整体转让给她人;
(二)与物业管理招标人或者其她物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标;
(三)超越资质等级承接物业管理业务;
(四)其她严重损害业主权益得情形.
第四十九条 业主应当按照物业服务合同得约定,按时交纳物业服务费用;物业产权转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第五十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户,并向最终用户收取有关费用。
物业服务企业有责任保护所管理区域内得供水、供电、供气、通信、有线电视等公共服务设施,并为相关服务单位维护、施工等提供方便。
关有养保、修维、造改因间期务服对业企务服业物 条一十五第ﻫ物业或者配置固定设施设备而形成得以下技术资料,应当建档保存:
(一)物业管理区域内得房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;(
、泵水压加、箱水、道管水排给得内域区理管业物)二ﻫ电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;
(三)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订得供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;(
;料资理管修装饰装宅住)四ﻫ
(五)物业服务活动中形成得与业主利益相关得其她重要资料。
当应业企务服业物 条二十五第ﻫ做好物业管理区域内得安全防范工作。对物业管理区域内违反治安、环保、规划、物业装饰装修与使用等方面法律、法规得行为,物业服务企业应当及时劝阻、制止,并及时向有关行政管理部门报告。
发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施得同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
第五十三条 物业服务企业退出时,应当移交其合法占有或保管得下列资料与财物: (
广《)一ﻫ
东省物业管理条例》第四十二条规定得资料;(
;房用务服业物)二ﻫ
(三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成得技术资料;(
置配间期务服理管业物)四ﻫ得固定设施设备;(
(;案档主业及料资记登楼收)五ﻫ
。料资、物财得交移当应她其)六ﻫ
第ﻫ五十四条 物业服务交接时,物业服务企业应当维持在办理交接至退出物业管理区域期间得正常物业管理秩序.物业服务企业退出时,应当主动做好交接工作:
(一)已成立业主大会得,由业主委员会与新选聘得物业服务企业与退出得物业服务企业进行查验移交;没有新选聘得物业服务企业得,由业主委员会与退出得物业服务企业进行查验移交。
(二)未成立业主大会得,可以由居民委员会、村民委员会与退出得物业服务企业进行查验移交,街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导与协助。
物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
第六章
物业得使用与维护
第五十五条 利用物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备进行经营得,应当经专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意,并依法办理相关审批手续。
道得有共主业用占ﻫ路或者其她场地用于停放汽车得车位,属于业主共有,未经专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意,建设单位、物业服务企业不得擅自出售或者出租。
用共、位部用共业物用利ﻫ设施设备以及业主共有场地进行经营得所得收益依法归全体业主共有,由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定得管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开,管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。
第五十六条 业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前,应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议、管理规约与住宅室内装饰装修得有关规定。
损备设施设用共、位部用共业物成造修装饰装宅住ﻫ坏得,业主、物业使用人应当及时修复;造成损失得,应当依法承担赔偿责任。
服业物 条七十五第ﻫ务企业应当按照服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应得服务,并为装饰装修废弃物得收集运输提供明确指引。物业服务企业不得向业主、物业使用人指派装饰装修企业,不得强行推销装饰装修材料,不得指定装修物料搬运队伍.物业服务企业要维持装修搬运秩序,预防争抢事件发生,若发生打架、斗殴、涉黑等行为时,应及时报告公安部门处理。
资修维项专业物存交定规关有照按当应主业 条八十五第ﻫ金,但就是物业属于一个业主所有且与其她物业不具有共用部位、共用设施设备得除外。
项专业物ﻫ维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备得维修与更新、改造,不得挪作她用。
物业专项维修资金筹集、管理与使用得程序、方式与具体要求等具体操作细则,由市房地产行政主管部门会同相关部门另行制定.
关相由,用费造改、新更与修维得备设施设用共、位部用共业物 条九十五第ﻫ业主按照各自拥有物业建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分得总建筑面积得比例分摊。
ﻫ 物业共用部位、共用设施设备维修与更新、改造,涉及尚未出售得物业,建设单位应当按照尚未出售物业得建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分得总建筑面积得比例分摊相应费用。
第七章 法律责任
第六十条 对违反本办法得行为,根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》与其她有关法律、法规规定应当予以处罚得,由相关行政管理部门依法予以处罚;构成犯罪得,依法追究刑事责任.
第八章
附 附 则 则
ﻫ
第六十一条 本办法自2015 年 3 月 1 日起施行。
ﻫ ﻫﻫﻫ公开方式:主动公开 察检市,院法级中市,区分军庆肇,室公办委纪市,室公办协政市,室公办会委常大人市,办委部各委市:送抄ﻫ院,市依法治市领导小组办公室,省驻肇单位,各民主党派,各人民团体,市属各院校。
ﻫ 肇庆市人民政府办公室
2015 年 1 月15 日印发
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