单位文秘网 2020-07-08 17:58:12 点击: 次
******小区 服务手册
******物业服务有限公司
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前言 尊敬的业主/住户:
欢迎您入住******小区,我们非常荣幸能够为您提供服务,我们将和您共同提高和完善本物业的管理,加强服务意识,为开拓美好未来而竭尽全力。
我们旨在满足您合理的服务需求,使您的居住环境更加舒适、惬意。
编制本手册的目的是为了方便您更好的了解园区的设备、设施以及二次装修服务流程,了解园区的服务项目,提高物业价值,美化环境。我们希望各业主能详细阅读本手册,并妥善保管。
您如果有任何问题或需求请与我们联系,我项目部全体员工将竭诚为您服务。
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1. 园区管理
1.1 专业管理
物业公司名称:******物业服务有限公司
公司为******小区特设项目部,以高效、先进的管理,细致、周到的人性化服务理念,为业主营造安全、舒适、优美的生活空间。
物业公司服务范围概括:
《临时管理规约》所赋予的权利及义务,负责园区内公共区域、物业结构、机电系统、绿化、园区秩序和其它公共设施及设备的保养、维修和管理。
物业公司******小区项目部部门设置:
客服部、工程部、秩序维护部、保洁绿化部、办公室。
为方便业主/住户,******小区项目部客服 24 小时为您服务。
服务电话:7695055 1.2 投诉与建议
业主均可以向******小区项目部客服部提出合理、合法的相关投诉或建议。
1.3 园区外来施工人员出入规定:
凡外来的施工单位,在进入园区施工前,须到项目部工程部办理相关的施工手续,经工程部同意并办理施工人员出入证,开具施工许可证后,施工单位方可进行施工。施工人员须接受现场安防人员的管理。施工人员须遵守项目部规定(参照装修手册)。对行为可疑的人员,安防人员有权对其盘查。
进出园区人员的礼貌要求:进入园区的人员应着装整洁,公共区域内严禁吸烟、随地吐痰、乱扔废弃物。
2. 乔迁事项
2.1 迁入流程 (1)当您准备荣迁新居前,请提前一天通知项目部,约定搬家的日期及具体时间,以便为您安排专题使用。
(2)在约定时间内,请遵从现场服务人员的引导,按指定的搬家路由进出。
(3)搬运物品,请勿堵塞公共通道,影响他人进出。
(4)做好地面、墙面及电梯内外不锈钢材料的保护。
2.2 迁出手续:
业主欲转让其拥有产权的房屋,须提前书面通知项目部并写明新业主的基本情况。在迁出之前须将转让合同的副本和新业主签署的临时管理规约承诺书一并交至项目部。在上述文件齐备并结清物业管理费及相关费用后,办理相应的迁入/迁出手续。自签署之日起,原业主的权利和责任亦由新业主承担,否则原业主仍需负责该房屋的责任和义务。
3. 缴费事项 物业公司所收每项费用都按合同要求收取,请您详阅如下:
3.1 物业管理收费标准:
商品住宅:1.48 元/建筑平方米/月,底商:2.3 元/建筑平方米/月
物业管理费的缴付:
物业管理费按年度缴付,按合同约定(第一次交费除外),在每个交费期前五
日内将下期物业费全额交至项目部,项目部提前一个月向业主发出缴费通知
单。
3.2 车位管理费收取标准
按 30 元/车位/月:
临时停车按唐山市停车收费标准执行。
4. 装修管理
我们对各业主/住户所进行的房屋装修从最初装修公司资质的审核,装修进行过程中的管理监督,到最后的竣工验收都有着严格的规范。因为当任何一户出现违章装修,如私改公共管线、水、电、气、采暖系统等都可能引起整幢楼供应系统的出现故障,如私改内部房间布局、破坏承重墙,破坏大楼整体结构受力,会影响建筑的使用寿命,缩短使用年限,不可避免的使您所够置的物业升值条件受到限制。基于以上原因,为防止留下装修隐患,请您督促施工人员严格遵照装修管理规定施工,具体装修事宜详见装修条款。
5. 园区设备、设施 5.1 停车场
(1)园区路面采取人车分流式管理。
(2)停车场管理
所有使用停车场的业主/住户,须严格遵守并服从管理人员的指挥,细则请参阅停车场内《停车场使用管理规定》。
5.2 能源供应
水、电、燃气购买程序详见项目部公告。
5.3 电梯服务
每幢楼各单元均设有电梯,日常为单梯运行,运行时间为:24 小时无人值守电梯,检修时间为:周五零时至次日五时。
轿厢内紧急呼叫系统与监控连通,并设有监控系统。
5.4 消防、安防监控系统
园区内有消防、安防检测系统:
(1)消防系统
园区安装有消防报警、消防栓。
(2)安防监控系统
楼宇单元出入口设有门禁系统:园区大门 24 小时保安服务:监控室、中控室 24 小时专人值守岗。
5.5 绿化
园区内的园林布局合理,专业施工,项目部将设专业技术人员对绿地进行养护。
6. 园区其他服务
6.1 有偿服务 项目部对室内业主自用部位提供有偿维修服务,并结合服务项目收取相应费用。
7. 意外事件
7.1 火警 (1)发现火情时,请及时报警。
(2)关闭电源总闸及燃气阀门。
(3)在保证不危及自身安全的情况下,可用最近的灭火器设备救火(电气火情请勿用水扑救)。
(4)如需疏通,请沿最近的消防通道撤离,请勿使用电梯。
(5)如遇浓烟,应尽量贴近地面,并以湿毛巾掩盖口鼻。
7.2 停电 (1)如发生停电事故,请立即向项目部报告事故发生地点。
(2)保持冷静,避免使用燃烧性物品作为照明。
7.3 水浸 (1)若发现有水浸情况,请立即向项目部报告事发位置。
(2)如水浸地点在相邻位置,应采取相应的预防措施,以便保护财物。
(3)如需疏散,请关闭所有电器,关好门窗,并妥善安置重要物品及重要文件。
7.4 治安事件 (1)发生意外或目睹可疑事件发生,请立即报警。
(2)请保护好现场,等候公安人员到场处置。
8. 服务监督
物业监督电话
7695055 9. 二次装修服务程序
所有业主/住户在装修工程开始前,必须按照******小区项目部装修管理的规定办理相关手续,经项目部审核后方可施工。业主/住户在所申请装修方案的增补与修改工程亦应通知项目部并得到批准后方可施工。
9.1 装修施工的前提条件
业主/住户对房屋进行装修前应具备以下条件:
1、业主已经办理了房屋接收入住的全部手续。
2、业主和施工单位已签署了《装修施工委托合同》。
3、已向物业公司办理装修申请。
4、装修资料已经审核、手续办理齐全。
9.2 装修咨询
需对所购商品房屋进行装修装饰的业主/住户,应仔细阅读本手册,并向项目工程部咨询装修单位的选择、建筑质量保修、装修须知和要求、装修费用、工作程序等。
咨询电话:7695055 9.3 申请手续办理 1) 项目部工程部向业主介绍装修流程,方便业主了解本社区装修管理要求及业主、项目部、装修施工单位三方责任权利等事项。
2) 填写《装修申请表》 业主/住户填写由工程部提供的《装修申请表》,正式项目部进行装修登记备案, 3) 向项目部工程部提交相关资料:
(1)业主身份证及房屋产权证明。
(2)《装修施工委托合同》复印件。
(3)施工单位营业执照副本及资质证书复印件各 1 份(加盖公章)。
(4)施工人员身份证原件及复印件 1 份;施工人员照片(2 张/每人)。
4) 项目部客服部与业主/装修施工单位签署《装修管理协议》、业主签订《承诺书》、《施工消防、安全保卫责任书》、《装修施工保洁协议书》。
9.4 装修方案审核
1) 业主向项目部工程部提供装修资料,包括:施工图纸、装修施工说明(必须有配电、管路、地面、吊装、防水详细施工方案说明、技术承诺)。
2) 项目部工程部于 1 个工作日内完成方案审核。
9.5 装修许可证办理
1、项目部工程部完成方案审核后会知客服部,由客服部为施工单位签发《装修施工许可证》、《施工人员出入证》。
2、施工单位在装修施工房间显著位置张贴《装修施工许可证》。
10.装修监管
施工期间,业主/施工单位应自觉遵守******小区装修手册及装修协议等规定事项,接受项目部的监督检查。
11.装修验收
1)卫生间防水施工、户内水电等隐蔽工程施工,施工单位、业主应通知项目部工程部,三方进行单项验收,验收合格后方可进行下一道工序施工。
2)装修施工全部结束后,业主/施工单位需提出申请并预约时间,项目部工程部会同业主、施工单位三方联合验收,签署验收报告。
3)验收合格后,业主应与施工单位签订《装修施工保修协议书》。
4)验收不合格,业主应督促施工单位立即进行整改,完成后进行复检。
12.设计阶段注意事项 1、装修工程设计方案及图纸要求
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装修工程施工前申请人应向项目部提交 2 套装修工程设计图。
◮
装修工程施工方案须经项目部工程部审核。
◮
施工单位须按审核的施工方案及各项协议书的有关规定施工。未按 审核方案施工造成损失的,由业主/施工单位承担责任。
◮
业主/住户的设计师要遵照如下要求提供方案与图纸,以防发生不必要的延误:
①图纸比例:1:50 ②需提供如下设计方案及图纸:
● 装修平面图、立面图及剖面图; ●电气线路、管道图;对现有建筑、设备及附属管线、结构方面的改动,需在方案中明确表示,并在图纸中以不同颜色标注; ●设计文字说明。
注:以上所提供的方案须有施工单位的公章及业主签字方可生效。
2、设计注意事项 ◮房屋装修设计应充分考虑房间原有结构和设备布局,不得随意更改。
◮进行室内装修时,不得拆除或破坏承重墙;不得随便拆改或剔凿外墙、楼板、柱、梁。
◮楼内装修设计、施工不得违反《住宅使用说明说》的要求及提示内容。装修设计不得改变楼宇外面立面及公共区域的原有设计;外门、外窗不得改变(如需更换原有门窗、需提前告知物业公司项目部,由项目部指定门窗样式、材质再进行安装,以保证楼宇的整体美观); ◮不得在外墙上开门、开窗。
◮不得自行加装外窗防护栏、铁架、铁笼、遮阳棚、花架、天线、招牌和任何形式的附加物。
◮不得随意拆改阳台护栏。
◮空调室外机须按指定位置安装,不得任意更改安装位置。
◮室内装修不得改动、遮挡水、电、燃气计量表及共用管道。
◮室内照明及插座的电源要按回路接入本户的配电箱内,插座应安装漏电保护开关。
◮室内用电负荷要小于《住宅使用说明书》中的配电负荷。
◮暗埋电气线路应预埋穿线管。
13.施工阶段注意事项
1、除卫生间外,其他房间按设计为做防水处理,此区域严禁湿作业,否则将承担由此造成的毗邻住户的损失。
2、厨房、卫生间主排水管封装时预留不小于 35 平方厘米的维修检查孔、吊顶预留检查人孔。
3、阳台地面、墙面不允许剔凿、打孔。不得将没有防水要求的房间或阳台改成卫生间、厨房间。
4、施工过程中,施工单位不可将水泥、杂物和稀料、油漆等污水倒入地漏,以免造成堵塞。
5、采暖管、冷水管等各种管线暗埋于楼板、墙面内,用户请勿在墙面、楼板上随意打钻,钉钉子,以免打穿管线,造成户内漏水或电气开关短路。
6、卫生间防水工程须提前向项目部提出书面申请,待批准后方可施工,闭水试验应征得下一层业主/住户同意的情况下方可进行。凡未被批而进行的工程,有关补救和恢复工作需要有业主/住户自行负担。
7、项目部不承担所有无方案施工造成的一切经济与法律责任,包括虽事先申报但未按上述“装修工程设计方案及图纸要求”明示而造成项目部误解后被批进行施工。
14 施工管理规定
14.1 人员管理 1)施工单位及其雇员必须严格遵守《装修手册》、《装修协议》中的各定及要求,自觉接受项目部的管理。
2)施工人员必须佩带项目部发放的出入证或临时出入证,自觉接受暗访人员的检查,凡不配戴证件或使用他人证件及过期证件者项目部有权禁止其在小区中停留、扣除证件。
3)施工人员要注意仪容仪表,不得赤背,不得赤脚或穿拖鞋进入小区。
4)施工人员必须遵守小区有关的管理规定,不得擅自进入与施工无关的区域,未经批准不得使用小区公共设施。
5、在装修过程中发生的施工人员的人身伤害,由施工单位承担全部责任。
6、施工人员严禁在小区中留宿、待客、禁止从事与施工无关的活动。
14.2 施工时间 1)装修期限 装修工程期限必须严格遵守与项目部签署的装修协议中规定的期限执行,装修期限一般不超过 60 天。若需延期施工,应向项目部书面申请,批准后方可施工。
2)为不影响其他业主/住户的正常生活,所有施工只限于以下时间:
周一至周日上午:08:00 至 12:00
下午:14:00 至 18:00
周六、周日及节假日严禁进行有噪音及有刺激性气味的施工。
14.3 安全管理 1)对于施工中的特殊工序,需另外申请:
●闭水试验:闭水试验应征得下一层业主/住户同意的情况下方可进行,在项目部监督下进行 48 小时闭水试验。
●使用电气焊、喷灯等特殊作业:提供专业人员的操作证,与项目部安保部办理动火证,现场至少配备两个可正常使用的灭火器(4-5 公斤干粉灭火器)。
●施工单位及人员要严格执行小区的消防安全管理规定,各装修施工单位必须设一名现场安全管理人员,负责现场安全、防火工作。
2)施工现场严禁吸烟、生火、做饭及住宿。
3)户内施工材料应分类码放整齐,施工中需要使用稀料、汽油、脱漆剂等易燃物品必须符合化学危险品安全管理的有关规定。
4)施工时不得大面积使用易燃液体,进行喷漆作业时,要有良好的通风条件和消防措施,并禁止开门施工。
5)施工时不得妨碍小区和楼内的消防设施及疏散通道的正常使用,并应对消防设施等妥善保护,不得损坏或移动。
6)施工必须使用户内电源并接好带有安全保护开关的临时配电箱。严禁由公共区域拉线取电。
14.4 公共环境、秩序和成品保护
1)装修施工单位运送工具、装修材料须提前到项目部申请,在指定时间内使用电梯,不得影响公共区域的卫生、损坏公共设施。
2)装修施工材料和装修垃圾必须袋装运输,不得遗撒;不得堆放在楼道等公共场所。装修垃圾必须在规定时间内清运。
3)项目部有权制止噪音过高的装修工程,以防影响楼内其他业主/住户的正常生活。
4)施工期间必须严格实行成品保护办法,保护好现场周围的地面、墙面、顶面。严禁在未取得项目部同意的情况下擅自拆卸楼体内任何设施,否则,项目部有权要求赔偿。
5)施工单位不得在公共场所及走到堆放机具材料并妥善保管,如有丢失自行负责。
14.5 违章的管理
1)《装修施工许可证》必须贴于户门显著位置,以备随时检查。
2)施工单位必须严格执行上述条款,有违反或不服从管理者,项目部有权对其采取停工整改的强制措施,同时要求违规施工单位交纳装修违约金。
3)工程监督:发现施工问题随时发《整改通知书》直至停工,造成一切损失由责任者赔偿。
4)如因施工单位施工而破坏毗邻房屋原有装修及设备的一切修补费用由施工单位承担。
5)隐蔽工程在封闭前须向项目部申报做隐蔽检查,未做隐蔽检查须拆除封挡部分,重新检验。
6)施工单位对施工人员必须严格管理,如对小区公共区域设施、设备等造成损坏,应照价赔偿。
装修施工消防安全协议 为加强对小区的管理,确保******小区业主装修期间的正常秩序,依照“预防为主,防消结合”的方针,本着“谁主管,谁负责”的原则,北京首欣物业管理有限责任公司唐山曹妃甸分公司(以下简称甲方)与
(以下简称乙方)特签订本协议。
●
甲方权利、义务
1、监督、检查施工现场消防、治安安全和执行本协议情况。
2、对乙方施工方案进行备案管理。
3、对乙方消防安全工作进行指导。
4、制止、纠正、处理现场巡视期间违章行为。
5、有权对违章施工做出全面停工整改的处理。
二、
乙方权利、义务 1、严格遵守国家各项法律、法规,条例,确保施工安全。
2、接受甲方的消防安全检查及对违章施工的处理。
3、乙方施工现场消防安全工作要设专人负责。
4、乙方施工队进场施工后,施工区域内成品保护由乙方负责。
5、施工现场严禁吸烟。
6、施工现场严禁住宿。
7、乙方施工现场应配备足够灭火器材。
8、乙方施工动用明火必须到物业公司开具动火证,操作人需持有效操作证书,
并有看火人及配备相应的灭火器材。
动火时如发生火情在扑救的同时立即通知物业公司或启动最近的手动报警器报警。
9、严禁使用电炉、热得快、碘钨灯等大功率生活电器。
10、不得损坏施工现场消防设施,不得堵塞消防通道。
11、乙方施工现场严禁存放易燃易爆物品,油漆、稀料等易燃品按当日用量进场,并指定专人负责看管。
12、乙方施工人员进场施工须佩带“施工证”,应人、证相符、随时接受保安人员检查。
13、乙方施工现场如需加班应提前通知物业公司。
14、施工材料进出应办理相应的出入手续,并走指定通道。
15、施工过程中不得损坏园区内任何公共设施。
16、施工期间严禁开窗高空抛物。
17、易燃易爆品进场需物业公司批准。
18、保护园区公共区域的环境卫生,使用绿色环保材料,避免造成环境污染。
19、乙方对施工人员进行安全教育,提高自我安全保护意识。
20、乙方物品带离园区需到物业公司办理出门手续。
21、施工垃圾不得存放于室外,禁止堆积过多,严禁埋压、遮挡消防设备设施、堵塞消防通道。
22、工程完毕须报公安消防机关验收。
三、
施工现场管理细则
甲方有权利对乙方具有以下违章施工行为的当事人将给予批评警告,并扣除违约金 200 元:
1、不佩带施工人员出入证的,使用他人证件的。
2、进入园区不按规定履行正常登记手续的。
3、在施工现场有不文明举动的(如:饮酒、赤膊、躺卧、喧哗),但能接受物业管理部门劝阻,及时改正的。
4、在施工作业过程中,造成周围环境轻微污染的。
甲方有权对乙方以下违章施工行为,予以扣除违约金 300 元,通知乙方施工负责人处理违章人,令其改正后方可继续进场施工:
1、在施工现场有不文明举止的(如:饮酒、赤膊、大声喧哗、乱扔废弃物)且不听从劝阻的。
2、随地便溺的。
3、因违章施工造成轻微安全事故隐患的。
4、使用明火作业时不遵守相应的施工规程的。
甲方有权对以下违章行为暂停施工方的施工,并扣除违约金 500 元,
取消违章施工人进场施工资格:
1、未按规定使用物业公司指定水源、电源,违章使用电源、水源的。
2、带有不安全隐患施工且不服从管理的。
3、施工人员在禁烟区域内违章吸烟。
4、明火作业时配备所必须的消防器材。
甲方有权对具有以下违章施工行为的施工方将取消其施工资格,对违章施工单位将扣除违约金 1000 元(含 1000 元)以上,并视情节轻重保留对其进行追加扣除违约金的权利:
1、因违章操作,造成安全、消防事故的。
2、圈站、埋压、挪用园区内的消防设施/设备,使用消防水源。
3、因施工堵塞、占用消防通道。
4、动用明火作业未开具动火证的。
5、易燃易爆等危险物品材料未集中码放,未指定专人看管,未按规定配备消防 器材的。
6、施工噪音的,影响周边业主正常办公,遭业主投诉的。
7、施工人员未经许可,在非施工区域内逗留、闲逛的。
8、在施工过程中,因施工保护措施未到位,给成品保护区域内的环境卫生及成品设施造成严重影响的。
9、未向物业公司申报,私携、夹带物业区域内物品的。
10、在施工过程中制造事端,对园区内造成不良影响的。
11、因野蛮施工造成严重的不安全隐患。
12、在施工过程中发生治安刑事案件的。
13、对园区成品设施造成损坏、不积极协助有关部门解决处理的。
14、数次违反施工管理规定,且屡教不改的。
此协议一式两份,经甲乙双方签字盖章生效。凡造成火灾及安全事故的交公安、消防机关依法追究肇事者刑事责任。
(此页为盖章签字页无正文)
甲方:
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乙方:
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