单位文秘网 2020-07-29 09:29:10 点击: 次
X XX 物业总部
制
度
性
文
件
编号:
VK- - WY- - QQ- - ZY- - 2020- - 003 3- -1 1
版本:第 1 1 版
第 第 1 1 页,共 4 4 页
物业施工阶段前期介入作业指引
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第 2 页 共 6 页 1. 目的
规范公司对新建项目施工阶段物业前期介入的工作程序和内容,指导前期介入工作的有效开展。
2. 适用范围
适用于新建项目施工阶段的物业前期介入工作。
3. 职责
3.1 品质部前期介入岗:
设置专职前期介入岗,加入地产项目开发团队,负责物业前介工作的具体落实,为新项目物业服务团队提供施工阶段的专业技术支持; 参与施工及设备采购的招标工作,从物业使用维护角度出发,在邀标条件及合同中明确维修维保事项及约束条件。
协助新项目物业服务团队从物业管理角度,向地产公司提出具体详细的项目施工现场建议。
3.2 新项目物业服务团队:项目设备安装调试期开始进驻施工现场,掌握项目各设备设施的安装运行情况及操作方法,做好项目接管验收前的工作准备。
4. 工作内容
4.1 施工建设阶段介入
4.1.1 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段。
4.1.2 各专业的隐蔽工程在施工阶段与验收阶段物业需要参与,并提出相关意见。
第 3 页 共 6 页 4.1.3 在设备采购邀标条件中,依据物业项目管理经验提出备品备件需求和设备质保意见(详见《施工阶段前介工作要点》)。
4.1.4 在合同条款制定中,依据物业项目管理经验及设备特点,明确维修保质条款。
4.2 施工建设介入程序与内容
4.2.1 根据项目部的需求,设置 2-3 人的现场质量顾问,由土建与设备机电等工程专业相搭配,具备专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。
4.2.2 前期介入岗按照工程进度协助新项目物业服务团队进行现场跟进,发现问题及时知会地产项目部,由项目部跟进向施工方沟通解决。指导新项目物业服务团队建立对日常各项工作的监督和记录制度,通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
4.2.3 实行填报前期介入情况周报制度,协助新项目物业服务团队将在施工现场发现的问题以《现场质量顾问工作周报》的形式书面呈报给地产项目部,并跟进所呈报问题解决情况。
4.2.4 前期介入岗(专职负责人)定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
4.2.5 前期介入岗协助新项目物业服务团队对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。
第 4 页 共 6 页 5. 施工阶段工作流程
施工阶段前期介入工作流程招标 现场质量顾问相关表格 主责部门 工作说明 工作流程《项目前期介入提案及跟进记录》品质部前期介入岗品质部前期介入岗品质部/新项目物业服务团队品质部/新项目物业服务团队《共用设备设施安装调试试运行记录》《备品备件清单》工程合同维保条款审核备品备件审核邀标书1、审核邀标书(除物业前介建议外,还应包括维保条款要求、备品备件要求、新能源新技术要求、品牌要求等);2、在邀标书中应明确后期运营期间备品备件供应条款;参与邀标答疑、投标方实地考察和开标工作。3、对工程合同的维保条款进行审核,须符合:(1). 响应时间24小时以内到现场;(2). 维保起算时间从入伙之日起;(3). 电梯驻场要求1—2人;(4). 在设备移交前完成资料移交及2—3次专业技术培训;(5). 《施工阶段前介工作要点》之维修维保条款。4、按照工程量百分比预留备品备件,常用市场成熟配件预留量;应低于垄断设备\配件、异形配件预留量;5、按照“备品备件预留工作要点”所列比例确认需准备的备品备件名称、规格型号、供应单价、数量、技术支持等信息。施工现场跟进协助施工进度跟进现场施工跟进问题处理资料存档1、项目施工期物业品质部前期介入岗要与地产方项目部保持联系,随时掌握工程施工进展情况,从物业管理角度跟进把关。2、品质部前期介入岗提供专业支持和指导:(1)协助新项目物业服务团队跟进现场各类施工情况(2)协助新项目物业服务团队定期提出施工现场整改建议(3)协助新项目物业服务团队接管验收(4)每周参加项目工程施工协调会3、现场施工跟进:(1)土建施工:不定期对项目地下结构外防水、室内局部防水、屋面防水等隐蔽工程的施工情况跟进把关,发现施工质量问题时建议地产方协调施工单位进行整改(2)设备安装:定期对施工现场设备采购及安装情况跟进把关,发现有施工或设计缺陷时及时建议地产方协调相关单位进行整改或变更(3)调试与装修:每周定期跟进施工现场,发现施工及设计缺陷时及时建议地产方协调相关单位进行整改或变更;熟悉各设备设施的安装位置,了解各设备的运行情况,掌握各设备的操作方法(4)每周参加项目工程施工协调会4、将现场施工跟进时发现问题汇总成《质量顾问现场检查记录》,经分管领导认可后,提交给地产方协调相关单位及时整改或变更,并继续跟进问题解决情况。5、如有地产方项目部无法协调解决的特殊重要问题时,应编写专项问题报告,由经分管领导认审批后报地产公司协调解决。6、施工现场跟进内容主要有:
各专业施工过程的跟进、工程隐蔽验收跟进、工程分项验收跟进、设计缺陷或设计遗漏问题跟进等7、所有发现问题按A、B、C类进行划分 A类为对运营有重大影响的问题,必须尽快安排整改; B类为对运营有影响,需要制定整改计划; C类为可能对运营有影响,可根据情况安排整改8、施工期前介主责部门需定期参加地产方组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题及解决情况。详见《施工质量问题处理流程图》9、《施工现场跟进记录表》及施工期向外发文最终留存主责部门存档。 每个项目前介资料要独立成册 根据项目不同划分区域及业态进行资料归档 根据发文时间桉顺序归档 卷内目录清晰,便于文件查找《质量顾问现场检查记录》《现场质量顾问工作周报》新项目物业服务团队品质部/新项目物业服务团队品质部前期介入岗品质部前期介入岗
第 5 页 共 6 页 施工质量问题处理流程图发现问题阶段 问题验证 沟通协调 结案记录表格 工作要求 流程项目部反馈文件1、《质量顾问现场检查记录》2、《现场质量顾问工作周报》1、新项目物业服务团队发现问题通过整理、研判汇总成周报(邮件)的形式反馈到项目部2、项目部对反馈的问题、建议进行处理3、发现问题的方法:· 参照《施工阶段前介工作要点标准》· 依据设计标准及承接查验标准· 对比设备设施设计参数、出厂参数与试运行运行数据会议纪要发现问题反馈项目部 项目部处理采纳物业现场查验处理完成存档可接受或物业可处理沟通协调物业处理部分 项目处理部分YNYNYN结束《项目前期介入提案及跟进记录》日常沟通1、项目部在对物业提出的问题、建议作出采纳与否处理。并将结果反馈物业筹备组。2、新项目物业服务团队现场核验采纳项的整改情况,并将信息反馈项目部。3、对于暂不采纳项,通过密切沟通达成双方均能接受的处理办法。4、对于严重影响物业使用管理、存在安全隐患项力争尽快解决。5、由物业整理汇总尚未解决的工程问题及建议形成〈项目前期介入提案及跟进记录〉。1、由物业、项目部牵头定期组织遗留沟通协调会。2、明确《项目前期介入提案及跟进记录》各项内容的处理办法和整改处理方。1、工程问题分类归档:已彻底整改完毕;整改不完全;未整改。2、《项目前期介入提案及跟进记录》3、沟通协调会纪要。
6. 支持 性文件
6.1. 表单模板
6.1.1. 《备品备件清单》 6.1.2. 《共用设备设施安装调试运行记录》 6.1.3. 《项目前期介入提案及跟进记录》 6.1.4. 《质量顾问现场检查记录》
第 6 页 共 6 页 6.1.5. 《现场质量顾问工作周报》 1.备品备件清单.docx2.共用设备设施安装调试试运行记录.xlsx3.项目前期介入提案及跟进记录(样表).xlsx4.质量顾问现场检查记录.docx5.现场质量顾问工作周报.docx
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