单位文秘网 2020-08-26 16:32:54 点击: 次
物业接管验收标准作业规程
一、目的规范新接物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。
二、 适用范围
适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。
三、 职责
(一) 物业公司负责组建物业接管验收小组并同工程具体办 理物业的接管手续。
(二) 接管小组负责接管验收的工作质量。
(三) 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验 收工作。
四、 程序要点
(一)接管验收的准备工作
1新建物业竣工后、业主入住前,物业管理公司应及时组 建物业接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收, 以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。
成立物业接管小组:
在接到总公司的接管验收指令后,物业公司各相关部门
应立即按照总公司的要求抽调业务骨干组成物业接管小组:
接管验收小组应当由物业公司以下部门人员组成:
物业公司抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、 设备资料的验收移交工作:
项目管理处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及
协助楼宇的验收移交工作;
项目管理处工程维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、 公共
设施和机电设备的验收移交工作。
接管验收前的准备:
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:
与工程联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
准备好接管验收记录表格:
《房屋本体接管验收表》:
《公共配套设施接管验收表》:
《机电设备接管验收表》:
《接管验收问题整改表》。
接管验收的工作程序
总公司下达接管验收指令。
公司组建接管验收小组。
作好接管验收准备。
进行资料验收移交。
验收是否合格。
是否要求正确、真实补齐资料;
是否进行硬件设施、设备验收。
是否合格
是否要求工程部限时整改:
是否记录归档。
资料的接管验收。委托物业管理时需向物业管理公司移 交相关资1.物业产权资料:
项目开发批准报告;
规划许可证;
投资许可证;
土地使用合同;
建筑开工许可证;
用地红线图。
综合竣工验收资料:
――竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、
气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图 );
建设工程竣工验收证书;
公共配套设施综合验收合格书;
供水合同;
供电协议书、许可证;
供气协议书、许可证;
有线电视合格证;
通信设施合格证;
电梯准用证。
施工设计资料:
地质报告书;
全套设计图纸:
图纸会审通知单:
设计变更通知单:
工程预决算报告书:
重要的施工会议纪要:
隐蔽工程验收记录:
沉降观测记录:
其他可能会影响将来管理的原始记录。
机电设备资料:
机电设备出厂合格证:
机电设备使用说明书(要求中文):
机电设备安装、调试报告;
设备保修卡、保修协议。
业主资料:
已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;
已购房业主的付款情况或付款方式。
物业硬件设施接管验收和竣工的区别
I .接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否 合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方 位的内外质量验收。
接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量 有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式 的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
接管验收标准和验收方法
I .验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的 合理要求。
验收方法为观感验收法和使用验收法。
楼宇本体硬件设施的具体验收标准
1主体结构:
外墙不得渗水;
屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水 管安装牢固、接口严密、不渗漏。
楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整, 无裂缝,无脱皮,无起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直, 无缺棱掉角,粘帖牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
内墙面:
(1)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无
明显裂缝,无污渍;
⑵ 块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹损 伤,色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直。
顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无脱皮,无裂缝,无 霉点,无泽水痕迹,无污渍。
卫生间、阳台地面应低于相邻地面 2厘米左右,不应有 积水,倒泛水和渗漏。
木地板平整牢固,接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好 光亮。
门、窗。
(1)门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,
无翘曲变形;
门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤:
油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整:
电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹:
不锈钢防盗门光洁,线条顺直,对缝严密、牢固;
高档装饰阂装饰完整。
楼梯、扶手:
钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均 匀,表面平滑;
楼梯无裂缝,无表皮剥落。
木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平 直。
油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、漏刷现象。
电器插座安装牢固,符合"左零右火"规定,电源已接通 正常。
有线电视已开通,收视良好。
开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
灯个安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密 实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅。
给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹、流水通畅, 有足够压力。
地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗 漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
门铃、对讲电话安装牢崮,操作灵活,效果良好。
防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀, 无脱皮、锈迹,无裂纹、折损。
其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作 正常。
(七)公共配套设施接管验收标准
天台:天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好。
散水坡无下陷、断裂、与墙体分离,坡度适宜、平整。
屋面避雷设施连接牢固。
路灯、装饰灯安装牢固,完好无损工作正常灯柱安装牢 固,油漆完好。
绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂 草;绿化水管布局合理,阀门开关灵活,安装稳固。
道路:
路面平整,无水泥块,无起砂、断裂;
路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;
块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;
交通标识线、路牌清楚完好。
室外消防栓:
消防箱标识清楚,玻璃完好;
消防设施配件齐全;
消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,水压充足。
楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。
垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,泥沙完好,使用 方便。
保安岗亭安装,配件齐全,标识清晰,完好无损。
保安道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。
停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施好, 排水设施良好。
单车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标识清楚,安全 防护和排水设施良好。
明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢 固、平稳。
沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无 杂物
护坡、挡土墙泄水畅通,砌筑牢固。
台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。
水池、水箱卫生清洁,无渗漏。
信报箱安装牢固,完好无损,标识清楚,表面平整光洁。
(八)机电设备的接管验收
电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装 符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理,配件安全,标识 清楚,表面光洁平整、明亮。
变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好, 安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好, 设备表面油漆完好,无损伤。
中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达 到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光,降温良好, 设备表面油漆完好,无损伤。
发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全, 设备表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音,防护设置 完好,通风,米光良好。
消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反 应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、 通风、米光良好。
给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,
标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机 房配置完整。
保安监控设备.同消防监控设备。
接管验收遗留问题的处理
1.遗留问题的登记确认:
对资料验收中发现的资料不全、 不真实、不合格等问题, 接管验收小组应当将问题逐项记录在 《接管验收资料遗留问题登 记表》中并交发展商相关人员签字确认;
对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管 验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记 表》中并请工程相关人员签字确认;
2?对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同工程联系 补齐,必要时总公司应当协助进行;
3?对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小 组应当要求工程在两周内解决; 重大问题接管验收小组应当要求 工程在一个月内解决。必要时总公司协助进行;
4?对于长期解决不了,势必会影响物业管理的问题,物业
管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给工程进行备录。
(十)《接管验收资料遗留问题登记表》 和备忘录交总公司归 档长期保存。
五、记录
(一)《接管验收遗留问题登记表》
(二)《接管验收没施、设备遗留问题登记表》
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