单位文秘网 2020-07-29 09:29:04 点击: 次
物业标书之分包供应商管理措施
我司自 1987 年发展至今,一直从事专业的物业管理工作,在 20 余年的发展中,我司逐步通过控股的方式发展了专业的楼宇公司——中航楼宇科技有限 公司,专业的电梯公司——中航电梯工程有限公司,专业的环境公司——中航 环境工程有限公司,专业的停车场管理公司——中航停车场管理建设有限公司, 专业的智能化系统公司——中航智能化系统工程有限公司。
作为我司全权控股子公司,在服务品质管理,服务质量把控方面具有一定的优势。因篇幅有限,下面仅对我司两大规模最大、服务质量最高的控股公司做简要介绍:
1.1 各控股公司简介
1.1.1 中航楼宇科技有限公司
深圳市中航楼宇科技有限公司是由中航物业集团全资设立的子公司,是专业从事楼宇设备及楼宇公共设施的运行、维护、维修改造以及小区智能化技术开发、设计和施工的专业性公司。公司注册成立于 2004 年 5 月 18 日,注册资本 500 万元,具体业务领域为楼宇智能系统、消防系统、变配电系统、给排水系统和中央空调系统等设备设施的维修、养护、更新、改造及建筑智能化系统集成、设计、施工,电气工程、给排水工程的施工。
深圳市中航楼宇科技有限公司总部设在深圳,下属深圳、北京、天津和济南四个分公司,公司总部设在深圳,目前下设深圳、北京、天津、济南四个分公司;目前在职各类人员共计 794 人,其中:持有大专及以上学历的人员共计308 人,占 38.79%;持有专业技术职称、职业技术等级的人员共计 608 人,占 76.57%。
深圳市中航楼宇科技有限公司目前已接管各类管理项目八十个,业务遍及
北京、天津、上海、成都、济南、深圳等全国二十余个城市,管理类型包括会展中心、别墅、商务酒店、服务式公寓、普通住宅、商业楼宇、写字楼、大专院校、配套公建、工业园区等,积累了大量的楼宇设备设施管理经验,管理的设备品牌众多,精通各种品牌产品的性能及特点。同时以专业、高效、及时的服务精神,对建筑物设施设备系统的管理、运行、维护、技术改造及新增设备的具体配置有着独到的见解。
深圳市中航楼宇科技有限公司还具有专业工程设计和施工能力,承接的工程类别包括建筑智能化工程(又称弱电系统工程)、变配电系统工程、给排水工程、空调安装(改造)工程等,已完工项目 6000 万元,在建项目 1000 万元。
深圳市中航楼宇科技有限公司目前具有的主要资质有:
广东省安全技术防范系统设计、施工、维修壹级资质; 中国制冷空调设备维修安装企业 A 类 II 级(集中式空调设备)、D 类 III 级(户式、商用制冷空调设备)资质; 国家建设部审定的“智能建筑专项工程设计甲级资质”和“建筑智能化工程施工壹级资质”; 深圳市中航楼宇科技有限公司还是各相关专业协会成员之一:
中国设备管理协会会员单位; 中国制冷空调工业协会会员单位; 广东省公共安全技术防范协会副理事长单位; 深圳自动化学会理事单位; 深圳市中航楼宇科技有限公司还先后获得相关荣誉称号:
深圳自动化协会授予的“深圳自动化企业先进单位”; 中国设备管理协会授予的“全国质量信誉有保障优秀服务单位”。
1.1.2 中航电梯工程有限公司
深圳市中航电梯工程有限公司是中国电梯协会、广东省特种设备协会会员单位,公司具有国家质量技术监督总局颁发的电梯维修保养 A 级、电梯安装 B 级资质证书,是一家提供电梯销售、安装和维修保养配套服务的专业公司,公司业务以电梯安装、维修保养、大修改造为主,兼营整梯代理销售。
深圳市中航电梯工程有限公司于 1995 年成立,目前在保电梯数量达 2000 多台。公司现有职工 200 人,主要从事电梯安装、维修、保养服务。公司是国内较早从事电梯安装维修保养服务的专业公司,历经十八年的市场砾炼,积累了较为丰富的电梯维修管理经验。从初期仅限于保养中航大厦电梯,后公司坚持市场化运作,不断取得迅猛的发展。
一九九六年公司取得电梯安装资格证,截止至 2007 年,先后安装了长怡花园、百仕达花园、香蜜湖熙园、东莞第一国际等电梯 400 余台,品牌包括三菱、日立、奥的斯、东芝、LG 等。
一九九九年取得上海东芝和东莞三洋电梯销售代理资格,累计销售包括香蜜湖熙园在内的电梯 200 余台。
电梯保养总量由最初的 50 余台发展到现在保养各类电梯近 2000 余台,业务分布在北京、天津、安徽、福建、四川、广东等地,其中广东区域电梯保养数量 800 余台,客户包括中航物业、泰然物业、南油物业、中桥物业、富士康集团、圣廷苑酒店、新都酒店等。目前保养的高层住宅区——中航大厦系国内最长的单体建筑,电梯投入使用年限已超过 20 年,设备仍然保持良好运作。
公司是国内同行中较早建立了 ISO 质量管理体系,公司于一九九七年率先在业内通过了德国 TUV 公司的 ISO9001 质量体系认证,并于二 OO 九年进行了ISO9001:2008 的换版认证。在电梯的安装和维修保养过程中严格按照ISO9001:2008 标准执行。经过多年来的实际运作和持续改进,我们的品质体系已极具严密性和实操性,并几乎涵盖了电梯设备管理及企业管理的所有范畴。完善的品质体系是我们提供标准化服务产品的基石。
公司做为深圳首批具有维修保养资质企业独立开展电梯工程服务,具备维保三菱、奥的斯、日立、迅达、通力等十几种电梯品牌丰富的经验,具有修理各种型号的常用电脑板、电子板件及攻克技术难关的能力,有大修改造的技术能力及 15 年的维护电梯经验。
1.2 与我司合作分包方名单
在目前我司在管的项目中,为保证服务质量,我司会优先采用用控股公司 对相应项目进行支持,如果我司接管项目需采用分包的方式,我司会采用内部 招投标的方式进行选择,根据 C 版体系文件的要求对各分包方进行筛选和管理, 在经过全面考量后还将交予甲方参与最终选择。由于篇幅有限,下面仅列出与 我司合作最好且自身服务质量和档次最高的分包方做简要介绍:
1.2.1 秩序分包方名单
序号
分包方名称
服务类别
现服务项目
1 北京安国保安咨询服务有限公司 写字楼、住宅、其他类型
奎科
2 北京华远卫士保安服务有限公司 写字楼、住宅、其他类型
当代、万达广场、融景家园等
3 北京老兵安卫保安服务有限公司 写字楼、住宅、其他类型 东湖湾、瀛海庄园、乐府江南等
4 北京保安服务总公司房山分公司 写字楼、住宅其他类
红狮家园
5
北京亚中京警保安技术服务有
写字楼、住宅、
世华水岸(F 区)、四合上院
限公司
其他类型
1.2.2
工程分包方名单
序号
公司名称
服务类型
备注
1
中航楼宇公司北京分公司
工程维修
公司指定零修工程维修商
2
北京象华机电设备维修有限公
司
机电、水泵
3
北京凌奇装饰工程有限公司
装修、公共设施工
程
4
北京图捷电梯维修有限公司
电梯维修 公司指定电梯维修商
5
北京国苑基业物业管理有限公
司
工程维修 公司指定工程分包商
10
北京捷通铁艺装饰工程有限公
司
垃圾房、铁艺 公司指定垃圾房制作商
12
北京志禾嘉业机电设备有限公
司
机电、水泵噪音 公司指定水泵降噪音维修商
1.2.3
保洁分包方名单
序号
分包方名称
现服务项目
1
北京谭泉保洁服务中心 奥北中心、炫特嘉园、水上华城、水韵风情
2
北京伊力特保洁有限公司
和谐家园、金泉家园、东湖湾、乐府江南
等
3
深圳市中航环境工程有限公司北京分公司
云趣园、天创世缘、永丰家园、龙禧苑等
1.2.4 园艺分包方名单
序号
分包方名称
现服务项目
1
深圳市中航环境工程有限公司北京分公司
云趣园、和谐家园、当代、炫特嘉园等
2
北京霖润兴园林工程有限公司 明天第一城、世界名园、富仁名苑、奥北中心
3
北京泰业源园林绿化工程科技有限公司
时代庄园
4
北京市易为源园林绿化有限公司
赢海庄园
5
北京华夏泛美园林绿化工程有限公司
金泉家园
6
北京市首建园林绿化工程有限公司
乐府江南
1.2.5 化粪池清掏分包方名单
序号
分包方名称
现服务项目
1
北京四季青环境治理服务中心
云趣园、当代、和谐嘉园、水上华城等
2
北京阳光丰硕环境科技有限公司
世华水岸、东湖湾、时代庄园、炫特嘉园等
3
北京世宏恒通环卫服务有限公司
富仁名苑
4
北京京朝井通清洁服务部
燕清源
1.3 分包方选择标准及管理措施
虽然我司有自己的控股公司,但不排除根据项目不同,进行分包的方式。对此,我司有一套完整的供应商管理体系,对供应商的选择标准及管理内容进行了明确的阐述,下面将做详细介绍。
1.3.1 术语及定义
A A 、供应商
提供产品或服务的实体,它所提供的产品或服务构成采购商生产的产品或服务的一部份,或者被用来采购商生产的产品或服务。
B B 、采购商
采购产品或服务的实体,是指在一定的条件下从供应市场获取产品或服务的单位或公司。
C C 、服务产品
采购商根据服务需求,获取供应商提供的实物或以非实物形态存在的劳动成果。
D D 、供应链
通过对信息流、物流、资金流的控制,从采购原材料开始,制成中间产品以及最终产品,最后由销售网络把产品送到消费者手中的供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构模式。
E E 、总获得成本
指年度从供应商获取材料或服务的总获得成本,包括采购价格加上来自该供应商的获取材料和服务的作业成本(包括订货、接受、检查、储存和处理缺陷、培训的成本)。
1.3.2 供应商编码
A、供应商编码:用于识别供应商的唯一代码。
B、供应商编码=区域组织名称+供应商专业名称+供应商子专业名称+供应商序号; C、供应商序号由各分公司按 01、02、03„„的顺序进行编号; D、供应商编码图示:
E、示例:
深圳分公司日常保洁服务供应商共两家——其中深圳市中航环境工程有限公司属于一级供应商,深圳市玉禾田物业清洁管理有限公司属于二级供应商(一级供应商属于公司级编码,二、三级供应商属于分公司级编码),深圳分公司两家日常保洁服务供应商的编码分别为:
a、深圳市中航环境工程有限公司(一级供应商)编码为:公司-清洁-日常保洁服务-01; b、深圳市玉禾田物业清洁管理有限公司(二级供应商)编码为:深圳-清洁-日常保洁服务-01。
6、供应商编码附表:
供应商编码 区域组织名称
供应商专业名称
供应商子专业名称
供应商序号
公司
清 洁
日常保洁服务 01、02、03 „„
生活垃圾清运 01、02、03 „„
深圳
装修垃圾清运 01、02、03 „„
外墙清洗 01、02、03 „„
化粪池清掏 01、02、03 „„
北京
四害消杀 01、02、03 „„
保洁开荒 01、02、03 „„
天津
园艺
绿化养护 01、02、03 „„
园林工程 01、02、03 „„
福州
苗木供应 01、02、03 „„
绿植租摆 01、02、03 „„
合肥
工程
电梯 01、02、03 „„ 成都 设备维保 01、02、03
„„
外委工程 01、02、03 „„
南昌
二次供水清洗 01、02、03 „„
大连
锅炉供暖 01、02、03 „„
秩序维护
日常秩序维护 01、02、03 „„
上海
临时停车 01、02、03 „„
物料
一类物料(大型机具、设备、固定资产)
01、02、03 „„ 湖南
二类物料(电脑配件、工具、服装、制作类标识、印刷品、办公品)
01、02、03 „„ 内蒙古
淮坊
三类物料(日常消耗性材料)
01、02、03 „„
1.3.3 供应商管理流程图
1.3.4 供应商开发
A A 、确定服务需求
根据企业或项目的实际需要,确定需要采购的产品或服务。
B B 、供应商开发渠道:
通过各种公开信息和公开的渠道得到供应商的联系方式(包括供应商的主动问询和介绍,专业媒体广告,互联网搜索、行业协会信息、公司供应商清单等方式)。
C C 、供应商开发准则:
1、供应商开发的基本准则可按照供应商的企业资质、管理水准、服务质量三个方面进行。
(1 1 )企业资质:
a)注册资金:注册资金不低于 100 万; b)经营范围:北京市范围内派驻保安人员,提供保安服务、安全咨询、劳务派遣等; c)办公营业面积:不低于 100㎡; d)成立时间:不得低于 5 年; e)项目分布城市情况:
北京市范围内服务的项目不低于 5 个; 服务面积不得低于 100 万㎡; 公司服务规模不得低于 1000 人; f)在行业内所获得荣誉:
具有保安协会“会员单位资格”; 具有北京市工商行政管理局颁发的“守信企业”; 具有首都精神文明建设委员颁发的“首都文明单位”; 合作的知名企业颁发的相关荣誉证书及服务名录等; g)企业所获相关经营资质:
企业法人营业执照; 北京市保安服务总公司特许经营证书; 企业资质等级不低于二级; 税务登记证组织机构代码证; 质量管理体系认证证书。
(2 2 )管理水准:
a) 培训执行计划:
所服务的项目有年度、月度培训执行计划; b) 质量记录情况:
所服务的项目服务过程有详细质量体现; c)工作计划情况:
所服务的项目有年度、月度工作计划体现; d) 绩效考核情况 (3 3 )服务质量: :
a) 质量改进与服务配合水平; b) 主要生产设备清单; c) 现有资源的产能及其利用现状; d) 已服务项目的质量反馈; e) 技术支持能力。
2、根据供应商的开发准则对其发布资格预审通知,将收集的信息统一填入 《预选供应商信息采集表》; 3、通过分析这些信息,评估其服务能力、供应的稳定性、资源的可靠性, 以及其综合竞争能力。剔除不达标的供应商后,整理出供应商预选名单。
D D 、供应商考察评价: :
1、成立评价小组; 2、根据供应商预选名单进行现场评审和综合评分; 3、使用统一的《预选供应商评估计分卡》进行评估,根据各分项要素计算出平均得分:
(1)平均得分在 85 分(含 85 分)以上为初选合格供应商; (2)平均得分在 84—60(含 60 分)为需讨论视具体情况再定的持续考核供应商; (3)平均得分在 60 分以下为初选不达标供应商; (4)整理出《预选供应商考察名单》,保留 3 至 8 家。
1.3.5 供应商选择
A A 、供应商选择原则:
1、简明科学性原则:
供应商评价和选择步骤、选择过程透明化、制度化和科学化; (1)供应商选择过程做到公平、公正、公开; (2)供应商评价和选择步骤符合公司要求及运用科学方法进行分析和评价。
2、门当户对原则:
供应商的规模、实力、资质与采购商相当; (1)供应商的经营规模、档次与采购商经营规模、档次相匹配; (2)供应商的综合实力与采购商综合实力相匹配; (3)供应商的经营资质与采购商的经营资质相匹配。
3、半数比例原则:
服务能力需求不超过供应商提供服务能力的 50%,不允许供应商超负荷提供服务; (1)供应商的生产能力大于采购商服务需求的 2 倍; (2)供应商的人力资源供应大于采购商服务需求的 2 倍。
4、供应商总量控制原则:
(1)公司已提供同类服务的一级供应商数量控制在 5(含 5)家以下; (2)分公司已提供同类服务的供应商数量控制在 1—4 家,分公司新项目引进的同类服务供应商数量不包含在其中。
促使供应商之间形成有力的竞争机制,保证供应商新血液不断注入; 分公司当年内新引进的供应商通过年终绩效评估的方式,达到分公司供应商总量控制的目的; B B 、供应商选择方式 :
1、确定招标方式(招标分为:公开招标、邀标两种),制定招标文件; (1)公开招标 是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。其特点是能保证其竞争的充分性,具体体现在: a)招标人以招标公告的方式邀请投标; b)邀请投标的对象为不特定的法人或者组织。
(2)邀标 是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标,其特征为:
a)招标人向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请; b)邀请投标的对象是特定的法人或者其他组织。
2、根据供应商考察合格名单,向其发布《投标邀请函》,利用《预选供应商评标统计表》对投标书进行评比打分。
3、通过招标流程及供应商评比分值确定合格供应商,向其发布《中标通知书》并与之签订服务合同; 4、合同签定或续签期限一般为 1 年,最长不超过 2 年。
成立招标工作小组 制定招标实施方案 编制招标文件 澄清修改招标文件 召开标前答疑会 现场踏勘考察 资 格 预 审 开 标 评 标 (公示期七个工作日, 公 告 评 标 结 果 标 定 公 示 评 标 结 果 招标小组发放中标或落标通 知 C C 、招标流程:
(结果产生后一个工作日内)
发 布 招 标 公 告 发 售 招 标 文 件 招标小组审定招标文件 组建评标委员会
D D 、
供应商评估
1 1 、供应商运行绩效评估:
(1)采用《分公司供应商考核表》按年度对供应商进行综合绩效评价方法, 即供应商年度绩效评估得分=(年度顾客满意单项指数评分+年度同类专业采购成本对比评分+年度服务业绩评分)。
a) 年度顾客满意单项指数评分(基准分值为 30 分):以上年度相关专业的顾客满意单项指数为基准值(内部供应商可进行年度顾客满意单项指数测评, 以分公司当年顾客满意综合指数的平均值为基准),每上升 0.1,加 0.5 分;每下降 0.1,减 0.5 分,扣完该基准分值为止; b)年度同类专业采购成本对比评分(基准分值为 50 分):以分公司同类专业采购的平均成本为基准值,每下降 1 个百分点加 0.5 分,每上升 1 个百分点, 减 0.5 分(小数点保留到三位),扣完该基准分值为止; ①分公司只有一个项目采购的情况下且服务年限在 1 年(含 1 年)以下:
年度同类专业采购成本项不作评比,但需填入该供应商在本年度的采购平均成本; 其它二项考核指标进行正常评价; 直接纳入三级供应商管理清单。
②分公司只有一个项目采购的情况下且服务年限超过 1 年:
将本年度同类专业采购平均成本与去年该供应商的采购平均成本进行评比;
直接纳入三级供应商管理清单。
③分公司只有一个供应商服务 2 个(含 2 个)以上项目且服务年限都在 1 年
(含 1 年)以下:
年度同类专业采购成本项不作评比,但需填入该供应商在本年度的采购平均成本; 其它二项考核指标进行正常评价; 直接纳入三级供应商管理清单。
④分公司只有一个供应商服务 2 个(含 2 个)以上项目,其中部份服务项目年限在 1 年以上的:
年度同类专业采购平均成本以该部份服务项目去年的采购平均成本进行评 比;
c) 年度服务业绩评分(满分为 20 分): 即分公司的年度考核满分为 10 分, 管理处年度考核满分为 10 分。
分公司、管理处根据《供应商管理检验表》内容对供应商定期进行检验; 管理处年度考核依据管理处对供应商服务过程的月检验考核记录; 分公司年度考核依据分公司对供应商服务过程的季检、半年考核记录; 分公司及管理处的年度考核总分各为 100 分; 年度服务业绩评分=(分公司的年度考核评分*10%+管理处年度考核评分*10%);
具体的年度服务业绩评分办法由分公司制定。
2 2 、供应商运行绩效评估实施:
公司每年 12 月份组织分公司对供应商进行年度绩效评估。a)公司组织年度顾客满意单项指数评分;
b)分公司组织年度同类专业采购成本对比评分; c)分公司、管理处组织年度服务业绩评分; d)公司根据年度绩效评估结果确定一级供应商;
e)分公司根据年度绩效评估结果确定二、三级供应商;
f)评估结果的供应商按级统一填入《分公司供应商清单》。
3 3 、供应商运行绩效评估应用:
1、根据年度绩效评估结果将供应商分为三个等级,分别为一级供应商、二级供应商、三级供应商。
a)同时符合下列条件的评为一级供应商:
考核分数达 95(含 95)分以上;
服务区域在 2(含 2)个分公司以上。
b)同时符合下列条件的评为二级供应商:
考核分数达 80(含 80)分以上; 服务项目在同一分公司 2(含 2)个以上。c)符合下列条件之一的评为三级供应商:
考核分数达 70(含 70)分以上; 新进行入的供应商纳入三级供应商管理。
2、供应商绩效评估影响:
a)一级供应商:
纳入公司级供应商管理清单;
同等条件下优先考虑合同续签,可增加服务项目;
不受服务区域限制,可以在公司全国业务范围内提供服务; 享有公司、分公司每次招标参与权、知情权; 投标不受标的总金额限制。
b)二级供应商:
纳入分公司级供应商管理清单,报公司物业部备案;
不服务受区域限制,可以在公司全国业务范围内提供服务; 享有公司、分公司每次招标参与权、知情权; 投标受标的总金额限制。作为一级供应商的储备商。c)三级供应商:
纳入分公司级供应商管理清单,报公司物业部备案;
服务受区域限制,只能在分公司所在区域业务范围提供服务; 享有分公司招标参与权、知情权; 投标受标的总金额限制; 作为二级供应商的储备商。3、供应商等级证书: a)公司对所有通过评级的供应商按等级由中航物业管理股份有限公司颁发
《供应商等级证书》;
b)《供应商等级证书》设为三个等级,为别为一级供应商、二级供应商、三级供应商; c)《供应商等级证书》等级证书的有效期为一年。4、供应商等级证书的获取方式:
a)按《供应商管理体系》之规定对供应商的年度绩效评估结果:
b)符合一级供应商的,颁发一级供应商等级证书; c)符合二级供应商的,颁发二级供应商等级证书; d)符合三级供应商的,颁发三级供应商等级证书; 5、供应商等级证书运用:
a)是识别不同等级供应商的唯一证书;
b)作为参与中航物业公司范围内的所有招标活动的首要条件,新引进行供应商除外(是从来或 5 年范围内没有在中航物业公司范围内提供任何服务的供应商); c)是依法行驶不同等级供应商权利和义务的凭证;
d)《供应商等级证书》在有效期内不准私自涂改,不准转借,不准作为其它用途所有; e)《供应商等级证书》的最终解释权归中航物业管理股份有限公司物业管理部。
6、供应商权益保证:
a)公司范围内所有项目从供应商管理体系发布之日起,原合同期满后,对供
应商的选择一律实行公开招标活动,保证公司供应商实行等级评定的意义。
b)公司范围内所有项目的招标活动,在开展之前将招标资料发至公司物业管理部进行备案; c)所有分公司招标活动应提前半个月知会公司供应商管理清单内符合条件的供应商,公司物业部进行监督。
4 4 、供应商辅导和改进工作:
1、公司检查发现的问题由分公司组织进行服务跟进;
2、分公司检查发现的问题由管理处组织进行服务跟进;
3、分公司、管理处定期对供应商进行检验,并填写《分公司供应商管理检验表》;以分公司为主,项目管理处为辅对供应商进行辅导和品质改进,达到服务品质持续提升的目的; 4、日常检验中,分公司、管理处发现供应商有不合格项、与法律法规、环境、职业安全管理等不相符合时,根据其严重程度可开具《预防指导单》、 《纠正指导单》、《处理提示单》、《处理通知单》;
5、每开据一张《预防指导单》扣 1 分,《纠正指导单》扣 2 分,《处理提示单》扣 3 分,《处理通知单》扣 4 分;每分分值由各分公司根据合同金额大小制定。
1.3.6
供应商发展供应商发展流程:
1.3.7
不合格供应商剔除不合格供应商剔除流程:
1.3.8 支持性文件
A、《预选供应商信息采集表》B、《预选供应商评估计分卡》C、《预选供应商考察名单》 D、《投标邀请函》
E、《预选供应商评标统计表》F、《中标通知书》 G、《供应商考核表》
H、《分公司供应商清单》I、《公司供应商清单》 J、《供应商管理检验表》
K、《供应商费用支付确认表》L、《合同模板》
(责任编辑:单位文秘网) )地址:https://www.kgf8887.com/show-132-9455-1.html
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