单位文秘网 2020-08-29 16:34:21 点击: 次
人民法院提醒:二手房买卖的法律风险 十大典型案例
导读:10月20日,北京市西城区人民法院召开二手房
买卖合同纠纷典型案例新闻通报会, 对十大类常见 “风险房”
的典型案例进行解读,展示不同类型二手房中常见的法律风 险,并对如何防范相关风险进行介绍。直播主持人为周杰, 西城区法院新闻发言人、新闻办负责人刘白露介绍新闻通报 背景,西城法院民一庭庭长郭云燕、副庭长韩楠、法官田晓 听一同参加并介绍了相关情况。以下内容摘自发布会实录。
二手房买卖合同纠纷十个典型案例从收案虽来看,房屋买卖 合同纠纷是仅次于房屋租赁合同纠纷的第二大类案由。因西 城区是北京市老城区,辖区内的房屋交易多以二手房为主, 二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右,该 类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为 复杂等特点,涉及的法律问题除了一般买卖合同问题,还可 能涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等 其他法律问题,及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、 学区房等政策性问题。上述二手房交易的复杂性加之当事人 相关法律知识的缺乏、防范意识的不足,导致房屋买卖纠纷 经常发生。因此,我院对近年来审结的二手房买卖合同纠纷
案件进行了系统化调研和类型化梳理, 总结出十大类常见“风
险房”,通过对典型案例进行解读,展示不同类型二手房中常
见的法律风险,并介绍防范相关风险的法律知识,以期为社 会公众规避风险、维护合法权益提供借鉴,从而减少购房风 险,保障交易顺畅。案例一:慎选抵押房案情介绍 2015年
3月1日,韩先生和张女士签订了房屋买卖合同,约定韩先 生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋,面积 43
平米,总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方 式购得,房屋抵押给光大银行借款 115万元。因为张女士未
还清借款,抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况,合同中也 做了相关约定,约定张女士在签订合同后 10个工作日内办
理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了 120万元购房 款,但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中,因 张女士另有其他纠纷,该房屋被法院查封,导致无法继续交 易。韩先生诉至我院要求张女士依照合同支付违约金。法官 说法设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案 中双方对解除抵押的约定没有问题,但是张女士并未按照约 定办理银行还款,导致合同没有办法继续履行,张女士应当 承担违约责任。因此,最终我院判决张女士支付违约金。在 二手房买卖合同履行过程中,经常会有交易房屋存在抵押的 情况,如果要进行交易首先要解除抵押, 此时购房者要明白,
如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将 直接影响下一步合同的履行。因此,在购买房屋中要谨慎购 买抵押房屋。如要购买抵押房,一定要妥善签订合同,督促 卖房人解押,防范意外情况发生。案例二:防范抵债房案情 介绍2013年7月29日,年近八句的陈老太通过万女士的介 绍向刘女士借款,并以位于西城区平原里的一套自有房屋作 为担保。同日,陈老太与万女士签订委托书,授权万女士有 权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士 办理了房屋抵押公证手续。
2014年4月1日,因陈老太未 能偿还刘女士的借款,万女士代表陈老太与常先生签订了
《北京市存虽房屋买卖合同》,将涉案房屋低价出售给常先 生。陈老太被迫离家,后诉至我院,要求撤销其与常先生签 订的存虽房屋买卖合同。法官说法法院经审理后,认为本案 存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人 从未看过涉案房屋等众多疑点,并结合相关案情,认为万女 士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市 场交易习惯,显失公平,故判决撤销了陈老太与常先生签订 的房屋买卖合同。实践中,借房屋买卖幌子,隐瞒高利借贷 之实,同时办理委托售房和房屋抵押公证,是变相的以房抵 债,当借款人无力偿还借款后,房屋被低价转卖的情况时有 发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动,侵害了借款人的 合法权益,乂扰乱了抵押登记秩序,应当引起我们的警惕。
此外,从买房人角度来看,在遇到明显低于市场价格的在售 房屋时,一定不要急于交易,要审核出售人的所有权情况, 弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系,避免购买抵债房屋
造成经济损失。案例三:巧签共有房案情介绍 2010年10
月12日,出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了 《北
京市存虽房屋买卖合同》,约定景先生将坐落于北京市西城 区红线胡同一处房屋出售给马先生, 房屋建筑面积21.5平方 米,价格67万元。合同签订后,马先生当即支付定金 2万
元。2010年10月31日,景先生之妻王女士向马先生发送 了告知函,告知房屋系夫妻共同财产,因景先生未征得其同 意擅自签订房屋买卖合同,所签合同为无效合同,后景先生 也以此为由不再履行合同。2012年7月13日,马先生去世。
2015年,马先生子女诉至法院要求景先生继续履行合同。
法官说法《婚姻法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的 财产,归夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产,有平等的 处理权。一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无 权处分行为。本案中,经过法庭调查,景先生的售房行为确 实未经过其妻子的同意,因此法院最终判决驳回了马先生子 女要求继续履行合同的诉讼请求。当然,本案中,合同未能 履行是景先生的过错,景先生应当依照合同约定承担相应违 约责任。事实上,马先生只要在买房过程中做一项简单的工 作就能避免这种情况发生,就是在签订合同的同时,问一下 售房人的家庭情况,看看卖方的户口本上所载的婚姻状况, 如果已婚,必须要让其配偶签订知情同意书,这样才能有效 避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话,就尤
其需要警惕。案例四:看清多户房案情介绍 2015年5月21
日,卖家董女士与买家王女士签订了《北京市存虽房屋买卖 合同》,约定由王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街 一处房屋,总价值305万元。合同约定,董女士方应当在该 房屋所有权转移之日起 10日内,向房屋所在地的户籍管理 机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因董女士自身原因 未如期或无法迁出的,应当向王女士支付房屋总价款 10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。此后,王女士依照 约定取得涉案房屋所有权,但是房屋内仍有董女士的继子户 口未迁出。后王女士诉至法院请求判决被告董女士依照合同 约定支付房屋总价款的10%作为违约金,并继续履行迁出户 口的义务。法官认为依法成立的合同对当事人具有法律约束 力。当事人应当对自己的行为产生预期,并承担相应法律后 果。本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户 口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为,本质上属于 公安机关行政行为,并不受司法调整。但是,户口迁移的义 务可以作为约定内容写入合同条款,并明确相应违约责任。
本案中,双方约定的逾期迁户条款,系双方自愿达成协议, 合法有效,法律予以保护。我院依据合同约定及查明的事实, 结合合同履行情况、被告过错程度及有无实际损失,判决被 告支付了部分违约金。因此,在交易实践中,涉及户口迁出 问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出
义务。 案例五:验明学区房案情介绍 2009年12月,马
先生为了孩子上学,通过某中介公司购买了西城区真武庙一 处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是 否属于某重点小学的学区房,小王从网上给马先生找到了以 往该重点小学的招生简章,马先生看后马上同业主签订了房 屋买卖合同,以高于同地区均价 16%的价格购买了涉案房 屋。待房屋买卖合同签订以后,马先生经过询问才得知自己 购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋,并不属于招生简章 上的划片房屋。为此,马先生诉至法院,认为某中介公司存 在误导,要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差 价损失,并退还服务费。某中介公司则认为,马先生购买该 房屋是自愿行为,合同中也并未约定购买的就是某重点小学 的学区房,故不同意马先生的诉讼请求。法官说法法院经审 理认为,双方签订的房屋买卖合同真实有效,由于合同中并 未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容,因此马先生所主 张的差价损失无法支持。但是某中介公司作为居间方,没有 尽到谨慎审查的责任,也存在一定的过错,故判决某中介公 司退还了居间费用。实践中,许多人为了孩子上学而购买学 区房,但合同中却没有明确约定房屋带有学位,或者虽有约 定学位但无相应违约责任而引发纠纷。 因此,以购买“学区房”
为主要目的买房人,一定要提前向所在学校及教育部门核实 好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况,其次要将 购买学区房这一特殊目的写入合同,并约定如因卖房人违约 致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现,买房人有权 要求解除合同,并且要求赔偿房屋差价损失等。案例六:慎 选央产房案情介绍 2015年4月5日,卖房人李先生与买房 人小何就坐落于西城区白广路的一处房屋签订了房屋买卖
合同,约定购房款490万,过户时间为合同签订之日起 120
日内,即2015年8月3日。但是因为小何购房指标的限制, 小何需要先卖掉名下一套房屋才可以再行购房。结果小何于 6月30日卖了一套房屋取得购房资格,并于 7月1日才开 始实际履行合同。后在房源核验中,因涉案房屋是未办理上 市手续的央产房而被退回。后李先生于 7月17日完成了央
产房上市手续,小何随后乂申请贷款, 8月7日批贷,8月
11日完成过户,晚于约定期限8天,李先生认为逾期过户的 责任在小何,诉至我院要求小何支付逾期过户违约金一万 元。小何则认为逾期过户责任在李先生,隐瞒央产房的事实 才导致贷款办理的时间拖延。法官说法关于逾期过户的违约 责任问题,我院认为,小何在取得购房资格后实际用时一个 多月即完成了涉案房屋过户,合同约定的自合同签订之日起 120日内完成过户,已综合考虑了小何购房时暂无在京购房 资格、需贷款购房等客观情况,小何出售自己名下房屋的时 间较晚,应对逾期过户承担相应的违约责任。但是李先生应 当知道涉案房屋为央产房,亦应当在房屋出售前完善上市手
续,李先生于7月才办理央产房上市交易手续,对涉案房屋 过户期限亦有影响,应承担相应责任,方式为抵销部分小何 应支付的违约金。最终,我院判令小何偿付李先生逾期办理 房屋产权转移登记的违约金八千元。从买方角度来看,在签 订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满足上市交 易的条件;从卖方角度来看,亦应当在房屋出售前完善相关 上市手续,从而保证双方签订的合同能够顺利履行。 案
例七:警惕代理房案情介绍 2010年3月23日,旅居国外的 周女士委托孙先生代为出售其位于西城区西便门东里的一 处房屋,委托范围为卖房手续的前期事宜,周女士本人 4月
9日到京,将持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续, 过户及房款事宜由本人亲自办理。 3月27日,赵先生在某地
产经纪公司的居间服务下,与孙先生就涉案房屋签订了《北 京市存虽房屋买卖合同》,约定房屋总价款为185万元。合 同签订当日,赵先生向孙先生支付了 10万元定金。4月9
日,周女士回国后认为孙先生无权代理房屋的正式签约及收 取定金事宜,并且房屋成交价格明显过低,因此未作出追认 表示,拒绝履行合同。赵先生遂起诉至我院要求确认就涉案 房屋签订的房屋买卖合同无效;孙先生双倍返还其定金;某 地产经纪公司退还中介费;周女士、孙先生及某地产经纪公 司共同赔偿其房屋差价损失。法官说法关于代理权限及过错 责任,我院认为周女士明确表明其于 4月9日回国,并持所
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