单位文秘网 2020-08-28 16:29:22 点击: 次
xx地块地价测算情况
一、地块基本情况
地块名称
xx地块
地块位置
xx大道以东,xx以北、xx以南。
面 积
规划用地面积34100㎡,土地出让面积34060.93㎡
规划建筑面积36570㎡
规划指标
用途
二类居住用地
主体建筑物性质
住宅
附属建筑物性质
按规划设计条件建设配套设施
容积率
≤1.2
建筑密度
≤8.5%
建筑限高
≤18层,≤54米
绿地率
≥70%,结合地形、建筑山墙进行垂直绿化
日照间距系数
1.3
其 它
退xx大道15米作为集中绿地,退东南侧山体应满足消防、山体稳定及防火要求,建筑退用地边界除满足日照、消防、卫生要求外且不小于4米
配套工程
1、幼儿园用地面积3700㎡,9个班,建筑面积 2100 ㎡。
2、地下室建筑面积12980㎡。
3、其它配套用房建筑面积650㎡。
4、政府回购10%作为经济适用房,价格多层1500元/M2,高层2000元/M2;
具体详见规划设计条件分析报告
二、地价测算
(一)方案一
1、开发建设周期:根据目前现场情况和可行性分析,本项目规划建筑面积53900㎡,分期开发,全部建设竣工加上前期准备时间,整个开发建设周期设定为三年,土地取得后即可动工,现场拆迁部分建设期同步完成,全部建完后售罄
2、销售平均价格
根据对目前该区域商品房销售市场行情的调查,其周边某项目商品房销售均价约5500元-6000元/㎡,考虑到该位置的地理优势,住宅人气营造和预期、预测该住宅区建成对外销售均价可达6000元/㎡;
3、估价过程(按假设开发法估算)
(一)建安工程总成本费用基本情况说明
(1)由于该地块最大建筑密度为8.5%,经测算,可建7栋建筑平均层数为18层,即表明平面布局应以高层为主,根据我们对已有同类物业建造成本费用调查,结合当前市场行情,未来该项目定位及价格走势,高层单体建安成本1470元/㎡,幼儿园860元/㎡,因此确定其综合客观平均建设安装工程成本为[860×2100+1470×51800]÷34350≈2269.3元/㎡。
(2)前期工程费
前期工程费用见附表一,比较同类物业基本情况,折算112元/㎡确定(比照某项目)。
(3)基础设施费
考虑到项目规模因素影响,比较相类似物业情况,折算按200元/㎡确定。
(4)开发间接费用:折算按30元/㎡考虑,基本内容见附表二。
(5)销售税费预计为售价5.5%。
(6)营销费用预计为售价1.5%(含房地产交易手续费、营销推广、销售费用等)。
(7)贷款利率:根据央行最近调整利率,三年期贷款年利率为7.56%,考虑融资成本折算按9.2%确定.地价和前期费用一次性投入,建造费用在三年开发期内均匀投入。
(8)开发利润率:根据已有物业情况了解,同类物业开发经营状况,三年开发周期的开发利润率按投入开发总成本15%左右。
(9)办理土地有关手续费用:若得到该宗地块,还需按4%地价款缴纳相关税费及拍卖佣金。
(二)测算土地价格(假设该地块土地总价为X)
地价=不动产总价-工程总成本-期间费用-开发利润
(1)测算不动产总价
不动产总价=34350×6000+3820×2000+12330×2000=23840(万元)
(2)测算工程总成本
51800×1470+40920×(112+30+250)+2100×(860+50+200+30)
=51800×1470+40920×392+2100×1140=9458.06(万元)
(3)期间费用
a、税收费用=23840×5.5%=1311.2(万元)
b、营销费用=23840×1.5%=357.6(万元)
c、投资利息
9458.063(X×1.04)[(1+7.56%)3-1]+×[(1+7.56%)3-1]=0.254X+770.45(万元)
9458.06
3
期间费用=0.254X+2439.25(万元)
(4)投资利润
开发利润=(X+9458.06)×15%=0.15X+1418.71
(5)计算土地总价;X= (1)-(2)-(3)-(4)-0.04X
X= 23840-9458.06-0.254X-2439.25-0.15X-1418.71
10523.981.404X= =7495.71
10523.98
1.404
折合单位土地面积价格为2198.16元/㎡即146.54万元/亩。
根据规划容积率指标测算其楼面地价为1831.8元/㎡。
总利润:7495.71*0.15+1418.71=2543.06
利润率:2543.06/23840=10.66%
盈亏平衡点:9523(万元)
附件一
高层住宅工程成本分析表
序号
项 目
高层单项成本
(元/㎡)
多层单项成本
(元/㎡)
内 容 及 备 注
1
前期工程
112
50.00
包括勘察、设计、规划服务、图纸审查、环境评估、质量监督、定位放线、合同鉴证、临时施工水电、场地平整等费用。
2
建安工程费
1470.00
860.00
包括土建、水电、通风、消防、设备及甲供材料费用。
3
基础设施费
250.00
248.00
包括供电、供水、燃气工程,绿化工程,室外总图及景观工程费用。
4
开发间接费
30.00
30.00
包括城市配套、墙改基金、散装水泥、白蚁防治、工程监理、消防安检、竣工资料及其它费用。
合 计
1862.00
1180.00
注:本表参照某项目分析数据。
附件二
城市配套等费用明细表
序号
费 用 名 称
费用金额(元/㎡)
备 注
1
城市配套费
45/65
住宅/非住宅
2
人防建设基金
36
10层以上36
3
白蚁防治费
2.5
4
散装水泥专项基金
1.5
5
墙改基金
8
6
渣土清运费
1.5
7
规划服务费
1.7
8
图纸审查费
0.19(建安总造价)
9
质量监督费
2.2
10
环境评估费
1~3万元
11
供电管网
100
12
供水管网分摊费
20
13
燃气管网分摊费
20
14
档案管理费
0.6
15
交易手续费
3
16
土地契税、土地登记发证费
4%
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