单位文秘网 2020-08-30 16:37:49 点击: 次
报告类
景耀营销:JY-20190615001
时 间:2019/06/15
致 :敏捷集团营销部
部 门:景耀公司——番禺敏捷骏升项目营销部 拟 文:莫淑怡
广州番禺敏捷骏升项目
2019年7月-8月营销思路汇报
主 题:关于广州番禺敏捷骏升项目2019年7-8月营销思路汇报 电 话
第一部分 报告摘要
番禺区骏升项目将于2019年7月8日对外开放展示面,预计9月15日正式开售,现阶段主要是展示区首次开放物料费用、展示面开放前的预热活动以及展示面开放活动等费用预算。
第二部分 营销工作
市场分析
番禺使用权公寓市场
使用权公寓市场:自1219产权公寓利好政策以来,使用权收到严重的影响,客源严重流失,导致成交量普遍下降,市场持续下行趋势。市场上的项目主要集中在番禺区,分布在较为核心区域且交通相对有优势位置,现阶段番禺区域使用权项目均以中介渠道分销为主,高外佣、高奖励刺激渠道带客成交。
使用权公寓存量市场:目前番禺区主要多货量集中在信基玥岛、南站天越、思盟社区、联合岭南汇等项目,番禺区市场主要使用权项目货量约3200套,按目前月均去化30套的速度,预计去化周期为8.8月。
备注:由于使用权项目无法通过网签查询成交情况,以上数据均来自同行以及中介渠道获知。
竞品动态:番禺区主要使用权项目产品平层户型为28-36㎡、LOFT户型为39-45㎡(两房一厅),主要均价为9500-主要自住客群偏向总价约为40-45万/套(带装修),投资客群偏向总价为30-40万/套(带返租)。
备注:由于使用权项目无法通过网签查询成交情况,以上数据均来自同行以及中介渠道获知。
竞品5月成交动态:番禺区主要使用权项5月成交最多为思盟社区,整合中介渠道分销,月成交30套,成交均价10000元/㎡,其次是锦麟万博,由于项目地理位置优势,成交28套,成交16000元/㎡;南浦时代,成交27套,平层13000元/㎡,复式19000元/㎡。整体上番禺使用权项目月成交约为20多套,成交量不多。
备注:由于使用权项目无法通过网签查询成交情况,以上数据均来自同行以及中介渠道获知。
土地市场
5月广州共拍出5宗地,其中商办4宗,纯住宅1宗,黄埔区商办成交3宗,南沙区成交1宗商办白云区成交1宗纯住宅,5月番禺区无宗地成交。
备注:数据来源克尔瑞土拍市场官网
项目本体分析
项目指标分析
1、项目区位:骏升项目位于市广路上,毗邻金山大道、广明高速、新光快速主干道;距离在建的22号地铁祈福站约1.5公里,项目东面远眺金山湖公园及广东工业大学校区,视野开阔及绿化率较高。
2、项目定位:集办公、商业、居住一体的复合型创意园区
3、功能定位:满足创意办公、休闲餐饮、居住配套服务的社区商业空间,周边社区中等收入消费客群。
4、项目产品规划:
(1)骏升项目规划93%的LOFT公寓约3420套,别墅4%,约68套、商铺2.5%,约18套;
(2)公寓LOFT为5米层高产品,面积为28-45㎡;
(3)LOFT公寓户型配比:28㎡占比25%,32㎡占比36%,34㎡占比12%,36㎡占比22%,45㎡占比5%;
(4)别墅户型配比:63-74㎡占比70%,128-148㎡占比30%。
5、项目优势:
区位优势:
项目位处番禺钟村核心区及祈福商圈、与即将推出规划的金山湖片区构成全方位的优质生活社区体系。
交通优势:
地铁7号线、22号线毗邻项目约1公里,105国道、广明高速交汇形成立体交通网。
配套优势:
大夫山森林公园、祈福新村、祈福医院、钟村中学、广东工业大学国际校区、周边云集大量商务、医疗、产业配套的企业及消费人群。
产品优势:
全功能精英公寓、企业叠墅、创意办公、临街商铺一应俱全。
发展优势:
享受20万居住人口的祈福商圈的商务及生活配套,汇集万家营商企业及强大的消费生活人群,未来钟村经济发展的创新园区机遇。
6、客户群定位:
(1)企业客户群(企业墅及办公空间):项目以科创、文创、设计、传媒、快销品等关联企业为主要目标客户群,为创业者提供无限创意的办公环境。
客户定位(公寓客户)
客群定位:25-35岁年轻一代白领及创业者。
项目货值梳理
项目总体货值约13.6亿元,其中LOFT公寓约12.5亿元,别墅约7000万元。
双月营销部署—总体营销思路
展示面首开物料费用包括:
外围展示面:保安岗亭、桁架,停车牌、道旗、垃圾桶,景观树亮光工程等物料费用预算
销售中心:背景墙LOGO、品牌墙、、展示架、指示牌、资料架、灯箱、合同架、蓝牙音箱、电热 吧台电热水壶、茶壶、茶包咖啡等物料费用预算
样板房:电视、玻璃贴、温馨提示牌、鞋套回收放置桶等物料费用预算
印刷类物料:DM单张、户型图、总规图、折页、信封、档案袋协议书等费用预算。
项目影视片以及效果图、微信公众号认证费用预算
项目推售策略
7-8月认筹目标:7月来访610台,认筹目标60个(集团员工及管理层40个、其他自来客20个),8月来访710台,认筹目标70个。
项目最新一级节点铺排
2019年5月15日展示区开始施工,预计7月7日展示面完成验收。
2019年6月30日销售团队陆续到岗培训、销售物料准备到位。
2019年7月8日开放接待中心及公寓样板房。
2019年9月15日正式对外销售。
备注:预计8月30日出工程证,9月10日出施工证(因还没上规领会,时间待定)。
销售全年计划铺排
2019年骏升项目年度目标4亿元,预计7月8日开放展示面,9月15日对外销售:
敏捷骏升项目2019年销售计划铺排
年份
2019年
月份
9月
10月
11月
12月
推货计划
一期LOFT公寓
面积约10000方,套数约350套,货值13000万
一期LOFT公寓
面积约10000方,套数约350套,货值13000万
一期LOFT公寓
面积约9000方,套数约300套,货值10000万
一期LOFT公寓
面积约9000方,套数约300套,货值10000万
销售目标(万 )
12000
12000
8000
8000
冲刺目标(万)
13000
13000
10000
10000
(1) 开盘当月目标:12000万
(2) 开盘时间(初定):9月15日
(3) 初步估价:loft公寓11600元/㎡,叠加别墅16000元/㎡,联排别墅15000元/㎡,临街商铺13000元/㎡,车位6万元/个(具体定价方案另上专项报告审批)
销售策略
渠道分销:目前市场上的使用权竞品都在利用渠道高佣及降价快速去货,结合市场,建议启动中介渠道联动分销从而抢占市场,以收取(电商)前佣方式支付中介佣金,同时设置现金奖增加渠道积极性,实现激励效果最大化,刺激成交。
全民营销: 公司员工和合作下家进行全面宣传,加强促进公司其他项目老业主,认筹客户、内部员工资源、独立经纪人和街客成交。
引入首付分期策略:结合整个市场策略,建议引入首付分期,任何客户性质均可享最长分期3个月(具体由每周策略提报),比例由项目严控。
引入敏房宝APP团队:借助营销中心拓展团队加强中介地铺拓展。
大客户拓展:大客户部拓展公司合作单位、企事业单位、各级商会、长租公寓等资源。
认筹策略
折扣与付款方式
开盘折扣:诚意金1万抵95折 (包装折扣明源返价5%)
电商折扣:5万抵10万(包装折扣明源返价10万)
付款折扣:一次性93折,三个月分期95折,按揭95折。
准签折扣:7天内交齐首付并签约,额外赠送3年管理费
正常客户付款方式
7天
1个月
3个月
付款折扣
一次性
100%
/
/
93折
三个月分期
20%
30%
50%
95折
按揭
50%
/
/
95折
集团员工
内部员工认购价格按照开盘价格同时免电商费用
员工付款方式
7天
1个月
3个月
付款折扣
一次性
100%
/
/
9折
按揭
50%
/
/
93折
按揭(首期分期)
20%
/
30%
93折
关系户优惠
关系户认购免电商费用;针对关系户的定义,建议以开盘项目部上报公司的名单为准执行
员工付款方式
7天
1个月
3个月
付款折扣
一次性
100%
/
/
93折
按揭
50%
/
/
95折
推广策略:
7-8月宣传推广:
7月宣传推广主题:针对集团总部精英公寓,英明选择,认购优惠不断。
8月宣传推广主题:七夕情人节,给爱人一个家。
1.线上推广
番禺尾盘地下停车场灯箱广告植入
运用新媒体项目微信公众号,项目微信公众号(每周2-3篇)、微信刷屏、
针对番禺区目标客群输出项目信息以及番禺利好信息。
公司公关资源:番禺电视台15秒广告宣传植入、番禺电台推广、广州日报等。
集团平台资源:敏捷会、集团户外LED户外牌、kk弹窗,滚动输出项目信息,
利用内部员工折扣促成交。
线下推广
线下针对祈福周边小区、祈福缤纷世界、钟福广场以及钟村地铁站、
汉溪长隆地铁站人流集中地兼职派单扫街宣传、举牌宣传。
申请总部饭堂摆展宣讲、番禺公寓物业或者住宅物业桁架摆展宣传,输出项目员工优惠信息。
整合对广番项目的业主客户资源进行集中CALL客筛选有意向客户,提交来电来访,提高筹量。
针对公司合作的供应商、大客户线下携礼品拜访,转化成投资客户。
拜访祈福、钟村周边工业园企业老板以及高层、以及番禺商会、企业家,吸引投资客户。
销售带兼职针对周边专业市场拓展洗客。
后期启动中介渠道、导客入投资客户促进成交。
7-8月兼职派单安排:
7月-8月:7月安排15天,每天10名兼职(周四-周日),8月安排20天,每天10名兼职(周四-周日)
派单地点:在祈福周边住宅小区,祈福缤纷汇、钟福广场、长华商业街等人流量大的商圈派单宣传项目;在汉溪长隆地铁口、钟村地铁口宣传单张派发、举牌宣传,吸引客户全面了解项目,提高来电来访,促进成交。
8月主题兼职巡游:结合七夕传统情人节制造营销热点事件,进行七夕兼职巡游,如人偶主题兼职巡游,吸引客户眼球,提高项目来电来访,促进成交。
活动推广策略:
7-8月举办活动:案场氛围+预热活动
7月主要活动:
展示面开放活动:预计7月8日
举办活动:舞狮活动
开盘前预热活动:周末举办抽奖暖场活动,简单茶歇活动、DIY活动
活动目的:增加案场造势氛围,增加来访来电,促进成交。
8月主要活动:
七夕巧克力DIY活动 :DIY巧克力活动(8月7日)
活动目的:针对情人节DIY巧克力,提高客户对项目的关注度以及兴趣,达到传播效应。
周末举办抽奖暖场活动,简单茶歇活动、DIY活动
需支持事宜
1、希望7-8月双月营销费用预算尽快审批。
2、协调营销部人员招聘到岗事宜:目前急需置业顾问5名(6月25日之前到岗);销控员2名(7月8日前到岗)。
3、活动组协助展示区开放活动以及其他预热暖场活动。
4、完成接待中心物料和营销礼品申购(7月1日前)。
5、广告设计部帮忙尽快完成项目LOGO、VI、户型图、单张等宣传设计。
6、请报建部明确取得工程证及施工证的节点,保证落实营销节点。
7、由于地区市场因素变化,项目营销动作需要提前铺排,望公司协调其他兄弟项目进行礼品调配,更好的开展真实客户验证。
第五部分 费用预算
2019年7月-2019年8月费用预算合计74.57万元,其中7月29万元,2019年8月45.57万元。
以上报告妥否,请领导批示!
(责任编辑:单位文秘网) )地址:https://www.kgf8887.com/show-229-20473-1.html
版权声明:
本站由单位文秘网原创策划制作,欢迎订阅或转载,但请注明出处。违者必究。单位文秘网独家运营 版权所有 未经许可不得转载使用